Tabelle millesimali (ancora sulla sentenza a sezioni riunite della Cassazione)

IL CASO DELLE TABELLE INSERITE NEL CONTRATTO DI ADESIONE DI ACQUISTO DA PARTE DEL COSTRUTTORE-VENDITORE DELL’EDIFICIO CONDOMINIALEAlcuni giuristi commentatori anche autorevoli della decisione interpretativa di Cassazione, innamorati della novità, si spingono a negare il valore contrattuale delle tabelle sottoscritte da tutti i proprietari in sede di acquisto dal venditore.Per un verso essi negano che trattasi di un vero negozio giuridico essendovi in tale atto una specifica indicazione del dettaglio contrattuale connesso alle tabelle ( una serie di meri numeri ?…) per altro verso, secondo il sillogismo civilistico regolato dal codice: TABELLE = REGOLAMENTO; REGOLAMENTO=FACOLTA’ DELIBERANTE DELL’ASSEMBLEA ergo TABELLE APPROVABILI DALL’ASSEMBLEA, tali commentatori rilevano che sempre l’assemblea quindi può decidere sulle tabelle tutte… anche quelle così dette “per valore”Ma ”quale valore?!” “nessun valore” continuano gli interpretatori così coraggiosi! I beni condominiali, aggiungono, “non sono una proprietà vera e propria dei condomini ma strumenti a disposizione della volontà della maggioranza espressa dall’assemblea”… e ancora: “non siamo come nella Comunione ove i beni sono di proprietà dei comunisti della Comunione!”Ma noi osserviamo ed eccepiamo: il Condominio non è un istituto giuridico estensione della giuridicità della Comunione? Peraltro esplicitamente rinviata alla normativa stessa della Comunione?Infatti, poer introdurre un caso concreto, recentemente in occasione del terremoto che ha devastato i condominii dell’Aquila essi sono ricostruiti, come è indubbio che accada e nessuno si “sogna” di eccepire, con l’erogazione di tutti i condòmini in base alle tabelle per valore!Non è che costoro “negazionisti” siano aderenti al “partito” della riforma del condominio proposto paradossalmente dalla maggioranza dei componenti della Commissione Giustizia del Senato ove si prevede fra le altre forzature che le proprietà comuni quindi dei condomini, siano vendibili con delibera della maggioranza? (Addirittura nella proposta prevedendo che nei “supercondomini” l’amministratore può vendere i beni comuni senza nemmeno la delibera dell’assemblea!)Quindi ad abundantiam costoro giuristi che chiamiamo “negazionisti” affermano che le tabelle contrattuali non sono un contratto perché il bene condominiale non è una proprietà e perché manca la volontà specifica negoziale…Viceversa noi sosteniamo che il contratto di acquisto con allegate le tabelle “DI VALORE” (solo di esse stiamo parlando! Le altre per la ripartizione dei costi dei servizi sono di certo modificabili a maggioranza..) sono un negozio a pieno effetto perché esse sono indicate come L’EVOLUZIONE DI UN CALCOLO BASATO APPUNTO SULLA VOLONTA’ ESPLICITA DI INDICARE CON I COEFFICIENTI DI CALCOLO (luminosità, esposizione, piano dimensione altezza ecc…) UN VERO E PROPRIO PATTO VALUTATIVO DEL QUALE IL “NUMERO” ALTRO NON E’ CHE LA RESULTANTE ARITMETICA.Quindi CERTO che i beni sono una proprietà! CERTO che le tabelle “contrattuali” sono tali, e hanno valenza nei confronti dei terzi e nuovi proprietari succedutisi per la pubblicità in capo all’atto pubblico! CERTO che la tabella per valore misura la quota di proprietà dei beni comuni!Ma la sentenza de qua non è tutta da “BUTTAR VIA” perché là dove nega, viceversa esplicitamente conferma la possibilità DI MODIFICARE le tabelle contrattuali (anche quelle consolidatesi per pacta concludentia… perché no?) che misurano il valore dei beni comuni e quindila quota parte di essi rispetto a ciascun condomino QUANDO SONO MUTATE (bene afferma in questo caso la sentenza) le situazioni fisiche e quindi i rapporti di valore fra le varie unità immobiliari, ad esempio con una sopraelevazione, una estensione interrata ecc.E perché, diciamo noi, ciò è possibile senza che noi stessi possiamo contraddirci? Perché abbiamo precisato che il patto contrattuale è connesso con i COEFFICIENTI DI VALUITAZIONE e quindi non occorre l’unanimità per solennizzare ad esempio che “tre per due faccia sei”..e quindi la stima pattizia alla base della tabella per valore spiega pienamente il proprio effetto semplicemente adottando il ricalcalo alla mutata situazione e ciò solennizzando con una delibera di assemblea… questo si!Altro effetto positivo della decisione interpretativa della sentenza è che si evita quanto fin’ora ipotizzato per il ricorso alla notifica a tutti i condomini (ANCHE PLURIMI E A VARIO TITOLO) della domanda giudiziale costosa a percorso accidentato per la modifica della tabella per valore; tutto si risolve con la legittimazione passiva (magari conferita ad hoc all’amministratori) a stare in giudizio a fronte delle eventuali opposizioni alla delibera stessa quindi il tutto con una grande semplificazione e garanzia del diritto di tutela dei condomini.E tutto ciò si concilia perfettamente con la riaffermazione a noi cara che la proprietà è intangibile, inviolabile anche quella comune a più soggetti e costituzionalmente sancita…Una eccezione di incostituzionalità di certo si sta “affacciando” per il ridimensionamento parziale della sentenza della Corte di Cassazione che abbiamo commentato, da “spendere” anche avverso l’orientamento lesivo di quella tal legge sul condominio in corso di discussione in Commissione Giustizia del Senato.Prof. Gilberto Baldazzi * * Il prof. Gilberto Baldazzi, dottore commercialista e dottore in giurisprudenza, è fondatore della prima associazione di amministratori immobiliari e fondatore dell’Unione Piccoli Proprietari Immobiliari (UPPI) della quale è Coordinatore Generale Nazionale