Studio Baldazzi

È resa inefficace la disposizione (DLGS n 23 del 2011 art 3 commi 8 e 9) che prevede in caso di irregolare o omessa registrazione dei contratti ad uso abitativo la riduzione a un contratto “4+4” al canone annuo pari al triplo della rendita catastale (Corte Costituzionale sentenza n 50 – del 14 marzo 2014).

L’obbligo di “tracciabilità” anche per importi inferiori a € 1000 fu indicata nella legge 27 dicembre 2013 n 147 art 1 comma 50; è CHIARITO che ciò non implica necessariamente che il pagamento sia con assegno o bonifico purché sia conseguita prova idonea a che il pagamento sia avvenuto per contanti come una ricevuta scritta. Così il Ministero dell’Economia ha precisato con nota prot. 10492 del 5 febbraio 2014 come la ricevuta rispetti la disposizione.

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 204 del 31 agosto 2013 è stato pubblicato il Decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 recante “Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici”.Di seguito, una sintesi dei principali provvedimenti riguardanti il settore immobiliare.IMU – L’ imposta relativa all’ abitazione principale, ai terreni agricoli e ai fabbricati rurali, viene abolita già a partire dal 2013, escluse le abitazioni considerate “di lusso”. A partire dal 2014, in luogo dell’IMU, entrerà in vigore la cosiddetta “Service Tax”.La Service tax avrà due componenti: la gestione dei rifiuti urbani e la copertura dei servizi indivisibili come la pulizia delle strade, la manutenzione e l’illuminazione delle aree urbane.CEDOLARE SECCA – Per i contratti a canone concordato riguardanti i Comuni ad alta tensione abitativa, la cedolare secca scende dal 19 al 15%.DETRAIBILITÀ FISCALE POLIZZE VITA – Viene previsto il dimezzamento della detraibilità delle polizze vita, che passa dagli attuali 1.291,14 euro a 630 euro per il periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2013. Poi si scenderà a soli 230 euro a decorrere dal periodo d’imposta 2014. Sono compresi i premi vita e infortuni stipulati o rinnovati entro il periodo d’imposta 2000.IMMOBILI DELLE IMPRESE INVENDUTI – Stop alla seconda rata per gli immobili invenduti delle imprese di costruzione. “Non è dovuta l’imposta relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.MILITARI– Per i militari non vi è obbligo di residenza nell’ abitazione principale ai fini dell’esenzione dall’IMU: “non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica ai fini dell’applicazione della disciplina in materia di Imu concernente l’abitazione principale e le relative pertinenze”.In attesa di chiarimenti da parte dell’ Agenzia delle Entrate, gli uffici dell’ associazione rimangono a disposizione degli associati.Claudio Contini – Gilberto Baldazzi

La locazione di immobili abitativi da parte delle imprese un tempo assoggettati ad IVA ora di norma non assoggettati possono tuttavia esserlo se l’opzione è indicata sul contratto di locazione. Per i contratti in corso l’opzione applicativa dell’IVA al 10% dovrà risultare da un atto integrativo (circolare 22/E del 28 Giugno 2013 della Agenzia delle Entrate)

Con il Dpr 16.04.2013 n° 74 vi sono norme del tutto nuove per l’esercizio conduzione controllo manutenzione e ispezione degli impianti.E’ mantenuta la facoltà di delega a terzi (terzo responsabile) di tutti gli adempimenti solo però se gli impianti sono a norma: di fatto è indispensabile delegare la gestione per evitare le sanzioni.E’ anche precisato il livello massimo delle temperature medie ambientali invernali degli impianti in 20° (compresa la tolleranza di 2°) per usi diversi dall’abitativo, e 22° (compresa la tolleranza di 2°) per gli altri ambienti.

Il locatore per immobili ad uso abitativo e relative pertinenze purché persona fisica (provvedimento 7 aprile 2011 punto 11) può optare per la “tassa piatta” del 21% (19% per le locazioni a regime di contratto concordato) al posto dell’IRPEF progressiva ed addizionali.In tal modo in sede di registrazione del contratto non è prevista la tassa di bollo (di norma a carico del conduttore) e l’imposta di registro (di norma per metà a carico del conduttore).Non è però consentito in tal caso alcun aumento o aggiornamento del canone.Anche il conduttore tuttavia per applicare la cedolare secca deve avere particolari requisiti e cioè non deve esercitare attività imprenditoriale anche se l’immobile è comunque destinato ad abitazione di dipendenti o collaboratori (circolare 1 giugno 2011 26/E paragrafo 12) e deve essere quindi persona fisica o un ente pubblico o ente privato non commerciale con esplicita indicazione abitativa indicata nel contratto di locazione.La tassa piatta è invocabile anche per contratti di durata inferiore a 30 giorni e quindi senza obbligo di registrazione (ma comunque registrabili cosi’ da solennizzare l’opzione e senza oneri di registrazione…).

Le garanzie e fideiussioni inserite nei testi dei contratti di locazione determinano una imposta di registro aggiuntiva del 0,50% del canone annuo o dell’importo indicato nell’atto.Eventuali atti e scritture fuori dell’atto tese a conseguire le medesime obbligazioni dovranno essere del pari registrati in caso d’uso.

Coloro che hanno stipulato o rinnovato un contratto di locazione abitativa spetta una detrazione d’imposta di € 300,00 se il reddito non supera € 15493,71 e di € 150,00 se il reddito è conteso fra tale importo e € 30987,41. In caso di redditi superiori non spetta alcuna detrazione.Lo stabilisce il comma 1 dell’art. 16 del nuovo testo unico delle imposte dirette.La disposizione fa riferimento alla legge 431/98 che disciplina le locazioni abitative e quindi tutte quelle regolate dalla normativa che sostituì la legge dell’equo canone sono destinatarie della normativa quindi anche i contratti così detti “concordati” (transitori, 3+2 ecc) oltre quelli ordinari della durata di anni quattro (più quattro).

Il “decreto energia” n. 63 2013 è stato approvato il 1 Agosto 2013 in Senato.L’Attestato di Prestazione Energetica è da inserire in tutti gli atti traslativi di diritti reali pena la nullità dell’atto!Un paradosso incostituzionale che il prossimo decreto “del fare” forse rimedierà.In attesa delle norme attuative il contenuto di fatto è conforme alle norme della vecchia “ACE”.

La capacità contributiva.

L’art.53 della Costituzione della Repubblica italiana recita:

“Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Il sistema tributario è informato a criteri di progressività.”

Cerchiamo di capire cosa significa capacità contributiva. In poche parole, a causa di questo termine, siamo circondati da tasse, imposte, tributi e contributi.

In linea generale possiamo dividere la capacità contributiva in tre categorie principali:

1) reddito, in questo caso lo Stato tassa il reddito, cioè il guadagno che si ottiene dal proprio lavoro o dal capitale investito. Il reddito da lavoro dipendente o da pensione non ha, e non può avere, quei margini di evasione che il lavoro autonomo e d’impresa hanno, quindi in questo tipo di tassazione vi sono delle disparità, non di aliquote, che son uguali per tutti, ma disparità (eventuali) dovute dalla diversità della base imponibile.

2) patrimonio, in questo caso lo Stato tassa chi possiede e chi detiene a titolo di proprietà, o a titolo di qualsiasi diritto reale, un bene. Quindi: un contribuente ha risparmiato il proprio reddito-guadagno, magari dopo una vita di duro lavoro, investendo poi il tutto nella propria casa di abitazione…allo Stato poco importa: tassa perché si possiede un immobile. Ed ecco che l’IMU non e’ altro che una patrimoniale! Facendo poi di tutta l’erba un fascio, il Legislatore (direi il penultimo… Monti) ha ragionato così: “sono a conoscenza del fatto che l’evasore fiscale, che ha evaso le imposte sui redditi, ha investito sopratutto nel mattone, pertanto ciò che non ha pagato con il reddito glielo tasso sul patrimonio”, ha quindi aumentato del 60% le rendite catastali degli immobili, ha dato la possibilità ai Comuni di aumentare le aliquote IMU, e così ha incassato un bel po’ di miliardi di euro.

E non è finita qui, perché patrimonio non significa solamente bene immobile, ma anche bene mobile, quindi, come già avvenuto in passato, aspettiamoci prima o poi una vera e propria patrimoniale sui risparmi, sui conti correnti e sui titoli….

3) consumo. In questo caso lo Stato tassa chi consuma, chi non consuma non viene tassato.

Aspettiamoci quindi l’aumento della aliquota Iva dal 21 al 22 e forse anche al 23%. I commercianti affermeranno che poi più nessuno acquista e quindi aumenterà la crisi a causa della diminuzione dei consumi….e così via…. ma chi non spende dove mette il denaro? Sotto il materasso? Se non lo porta all’estero, lo versa in banca, e la banca dovrebbe reinserirlo nel tessuto produttivo per le imprese (speriamo). La catena economica dovrebbe così rimovimentarsi.

Commento finale. In pratica vi sembra un sistema corretto di partecipazione alla spesa pubblica?

Sanità, giustizia, sicurezza e ordine pubblico, scuola, insomma tutti quei servizi che lo Stato e gli enti locali erogano o dovrebbero erogare, sono lo specchio del sistema impositivo italiano.

Volete conoscere qual era il sistema fiscale perfetto?

Dobbiamo andare un po’ indietro, di circa 5000 anni, al tempo dei faraoni. I contadini venivano “tassati” in base alla quantità di cereali prodotti a seguito delle alluvioni del fiume Nilo.

In base all’estensione dell’alluvione e quindi in base alle quantità di limo depositato sui terreni alluvionati (resi quindi molto più fertili e produttivi) i tecnici egiziani dei tributi conoscevano perfettamente la quantità di cereali prodotta e quindi una parte sempre e perfettamente proporzionale veniva obbligatoriamente trattenuta e “versata” al Faraone. Tutti gli anni le inondazioni erano diverse e tutti gli anni era diverso il tributo che si doveva pagare.

Una specie di tassazione in base al PIL che, dovesse essere negativo, non dovrebbe farci pagare alcun tributo!

Rag. Andrea Casarini – dott.Gilberto Baldazzi