Studio Baldazzi

Inasprito il trattamento fiscale. Gli acconti vanno ricalcolati e versati nel 2012.Col decreto semplificazioni è notevolmente cambiato il trattamento fiscale degli immobili storici vincolati ceduti in locazione. Dal 2012 (dichiarazione dei redditi da redigere nel 2013) viene eliminato il vantaggioso trattamento fiscale che consentiva di non dichiarare il reddito effettivo, ma quello catastale, assumendo quale imponibile la minore tariffa d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato. Inoltre viene previsto che gli acconti 2012 dovranno essere rideterminati considerando le nuove normative. Il reddito da dichiarare + quello derivante dal contratto di locazione al netto di una riduzione forfettaria del 35%.Questo provvedimento porterà i proprietari di immobili storici locati a riconsiderare la possibilità di opzione della “cedolare secca” , scelta da valutare nell’ ottica di un eventuale contenimento del carico fiscale, tenendo altresì conto della rinuncia agli aggiornamenti contrattuali, dell’ esenzione dall’ imposta di Registro e di Bollo.L’eventuale scelta del regime della “cedolare secca” va effettuata in occasione della prima registrazione o di proroga del contratto, oppure nel termine previsto per il pagamento dell’ imposta di registro dovuta per le annualità successive alla prima. Altra formalità prevista, è quella secondo cui il locatore, prima dell’opzione, dovrà inviare al conduttore una raccomandata nella quale sia contenuta la rinuncia espressa a tutti gli aggiornamenti del canone, anche se previsti contrattualmente.[In collaborazione con Uppi]

Un aumento del 24% nel solo distretto fiorentino. Colpa dei mutui non pagati.Con approfondimento a cura del dott. Gilberto Baldazzi, coordinatore nazionale dell’UPPI.Articolo pubblicato su QN – il Giorno – Il Resto del Carlino – La Nazione lunedì 7 Maggio 2012: scarica l’articolo in formato pdf

Dal 20 marzo 2012 risulta obbligatoria la conciliazione anche in materia condominiale e quindi l’UPPI ha messo a disposizioni degli amministratori e dei condomini tale strumento che costituisce il tentativo obbligatorio per le liti condominiali (e per risarcimento danni da incidenti stradali) che completa il campo di applicazione che già da un anno è in vigore per le altre controversie civilistiche.Contattando il sito (www.mediazioni-conciliazioni.it) gli interessati potranno attivare la procedura.Si consiglia di conseguire una delibera “standard” alla prima assemblea ad evitare che in caso di necessità si debba procedere a convocare un’assemblea ad hoc che potrebbe risultare di difficile attivazione e posto che la dottrina è univoca nella indicazione della necessità delle maggioranze di cui al secondo comma dell”art. 1136 del Codice Civile per il conferimento del mandato all’amministratore ad attivare la conciliazione (o a parteciparvi).Sarà opportuno del pari conseguire una delibera che tenda a ridurre i costi attivando anche l’ARBITRATO (www.arbitrato-immobili.it) prima di adire le vie giudiziarie.Pertanto si suggerisce la delibera come segue:

CLAUSOLA DA INSERIRE NEL REGOLAMENTOE/O IN DELIBERA CONDOMINIALE

L’assemblea in caso di controversia e salvo che si tratti di vicende che attengono alla persona dell’amministratore, conferiscono al medesimo mandato per la designazione dell’Organismo di Conciliazione AS-Connet/UPPI che risulta tecnicamente più idoneo e successivamente in caso di insuccesso di definire la controversia stessa, ove non sia esclusa la deferibilità presso l’Istiuto Arbitrale Immobiliare di Firenze (IAIF) secondo il regolamento del medesimo.

A tutte le procedure controparte potrà senza problemi alcuno ed anzi auspicabilmente, farsi assistere dal legale di fiducia per cui l’UPPI non comprende l’avversione di una parte della classe forense alle suddette forme di definizione delle controversie deflattive della massa di giudizi presso l’autorità giudiziaria ma incrementativi dell’attività svolta dagli avvocati.

Necessaria la presentazione annuale del mod. 69 all’ Agenzia delle Entrate. Per i contratti di locazione abitativa in essere al 7 aprile 2011 (data di entrata in vigore del DLgs. 23/2011), relativamente ai quali si è optato per l’applicazione del regime della “cedolare secca” , il 2012 rappresenta l’’anno in cui va confermato l’’esercizio dell’’opzione all’’Agenzia delle Entrate. La tassazione separata dei canoni di locazione degli immobili abitativi posseduti da persone fisiche al di fuori dell’esercizio imprenditoriale o professionale, può essere applicata indistintamente sia ai contratti formati successivamente al 7 aprile 2011 che a quelli già in essere a quella data. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 26 del 1 giugno 2011, ha definito le formalità operative necessarie all’esercizio dell’opzione. Per i rapporti nascenti a partire dal 7 aprile 2011 occorre menzionare l’’opzione all’interno del contratto rinunciando a qualsiasi adeguamento del canone. La registrazione del contratto all’’Agenzia delle Entrate viene effettuata senza pagamento dell’imposta di Registro esercitando l’opzione nel modello 69 o utlizzando il modello Siria telematico. L’’imposta sostitutiva si versa nei modi e termini previsti per le imposte dirette, salvo il versamento degli acconti 2012 , che doveva essere versato nel 2011.Circa i contratti in corso alla data del 7 aprile 2011, il locatore potrà optare per il regime della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’’anno 2012 per i redditi 2011. Tale modalità operativa è stata successivamente confermata dalla citata circ. 26/2011, ove (§ 8.1.1) si afferma che “l’’eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’’anno 2012 per i redditi 2011” e tale opzione “può avere effetti anche per l’’annualità contrattuale successiva, vale a dire per l’’annualità decorrente dall’’anno 2011”. Pertanto, l’’opzione esercitata nella dichiarazione dei redditi relativa al 2011, potrà riguardare, a scelta del contribuente (locatore): l’’annualità contrattuale scaduta nel 2011; l’’annualità contrattuale che prende avvio dal 2011 e scade nel 2012; entrambe le annualità contrattuali. I problemi nascono per le annualità successive. Infatti, il medesimo paragrafo prosegue precisando che, per le annualità contrattuali che decorrono dal 2012, il contribuente (locatore) interessato ad avvalersi del regime della cedolare secca dovrà esercitare la relativa opzione entro il termine stabilito per il versamento dell’’imposta di registro, presentando il modello 69, direttamente all’’Agenzia delle Entrate.Per chiarire meglio tale ulteriore adempimento, ripercorriamo l’’esempio formulato dalla stessa circ. 26. In presenza di un contratto di durata quadriennale 1 aprile 2010 – 31 marzo 2014 l’applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi 2012 per i redditi 2011 può riguardare entrambe le annualità (e quindi sia il periodo 1 gennaio 2011 – 31 marzo 2011 che quello successivo, dal 1 aprile 2011 al 31 marzo 2012) che una sola delle due. L’’opzione per la cedolare secca effettuata in relazione ai canoni relativi al periodo 1 aprile 2011 – 31 dicembre 2011 implica necessariamente l’’assoggettamento alla cedolare secca anche dei canoni relativi al periodo 1 gennaio 2012 -– 31 marzo 2012 (i tre mesi restanti della stessa annualità contrattuale), “in quanto l’’opzione espressa in sede di dichiarazione dei redditi riguarda l’’intera annualità contrattuale, compresa quindi la parte dell’’annualità ricadente nel successivo periodo d’’imposta”. Il problema è che qui ci si ferma, nel senso che, per l’’annualità decorrente dal 1 aprile 2012, l’’opzione deve, invece, essere espressa con il modello 69, entro il termine di pagamento dell’’imposta di registro che sarebbe dovuta per tale annualità, ovvero entro il 30 aprile 2012, e, solo a questo punto, l’’opzione vale per la durata residua del contratto.In pratica occorre monitorare nell’’anno 2012, e quindi già a partire dai contratti la cui annualità è scaduta il 31 dicembre 2011, la scadenza annuale e, nei 30 giorni successivi, comunicare all’’Agenzia delle Entrate l’’esercizio dell’’opzione mediante il modello 69. Se non altro, si ritiene che, in assenza di precise prese di posizione ministeriali, non sia necessario il reinvio della raccomandata all’inquilino.Un caso, poi, del tutto particolare riguarda il locatore che, non essendo tenuto a versare l’’acconto per il 2012, non abbia ancora provveduto ad inviare la raccomandata al conduttore. In linea di principio, tale locatore deve attivarsi prima di presentare la dichiarazione dei redditi recante l’’opzione per la cedolare seccaTuttavia, se il termine per il versamento dell’’imposta di registro relativa all’annualità successiva scade prima della presentazione della dichiarazione dei redditi, dovrà anticipare l’invio della raccomandata, effettuandolo entro tale termine. Con l’’annualità successiva 1 febbraio 2012 – 31 gennaio 2013, la raccomandata dovrà quindi essere inviata entro il 3 marzo 2012, (termine entro cui, in assenza dell’’opzione, occorrerebbe versare la relativa imposta di registro), ancorché la dichiarazione dei redditi recante l’’opzione per l’’annualità in corso nel 2011 venga presentata successivamente.IN COLLABORAZIONE CON UPPI

L’utilizzo di contanti, assegni e libretti al portatore dopo il D.L. 6 dicembre 2011, n.201, convertito ha apportato alla disciplina antiriciclaggio di cui al D.Lgs. 21 novembre.Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del giorno 06/12/2011 è entrato in vigore il D.L. 6 dicembre 2011, n.201, è stato stabilito che non è più possibile il trasferimento di denaro tra soggetti diversi per importi pari o superiori ai 1000,00 Euro. Per trasferire importi superiori sono necessarie le banche, Uffici Postali oppure istituti di moneta elettronica. Si è, pertanto, abbassato il limite a 1000,00 anche per gli assegni bancari, circolari, vaglia cambiari e postali per l’inserimento o meno della clausola di non trasferibilità, come anche il saldo dei libretti al portatore dei depositi bancari o postali non può essere superiore ai 1000,00 Euro ed essi devono essere estinti oppure il loro saldo deve essere ridotto entro il giorno 31/03/2012. Si è comunque precisato che non costituiscono infrazione le violazioni commesse nel periodo compreso tra il 6 dicembre 2011 e il 31 gennaio 2012 e riferite alle nuove limitazioni d’importo (ovvero comprese tra 1.000,00 e 2499,99 euro)

Lo scopo della Legge è quello di rendere più difficile la vita a chi deve immettere nel sistema economico “pulito” denaro proveniente (presumibilmente) da attività illecite, adeguando anche la normativa a quella della Comunità Europea; è evidente che più si utilizzano sistemi di pagamento “tracciabili” più diventa difficoltoso l’utilizzo del denaro contante a scopi illeciti e per la lotta all’evasione fiscale.Si ricorda, comunque, che il trasferimento di contanti che deve essere inferiore ai 1.000 Euro, non riguarda il trasferimento giornaliero, ma bisogna verificare il valore complessivo della transazione e quindi non è possibile pagare frazionatamente importi in contanti di valore inferiore ai 1000 Euro in più riprese. Tale divieto, però, non riguarda quando ci sono vendite a rate tra privati ed è usualmente previsto dalla prassi commerciale e quindi non è, invece, possibile trasferire contante, frazionandolo in parti inferiori ai 1.000 Euro, per pagare ingenti somme a qualsiasi titolo. Lo stesso esempio è possibile farlo con i proprietari immobiliari che affittano per esempio un appartamento a 6.000 Euro all’anno con pagamento, previsto contrattualmente a 500 Euro mensili in contanti.La nostra Associazione, comunque, consiglia sempre di tracciare e documentare regolarmente l’incasso della locazione mensile (per esempio tramite il bonifico), anche se non esiste nessuna Legge che vieta il pagamento in contanti. Resta, naturalmente, sempre inteso che è dovuta la ricevuta al conduttore che paga l’affitto, rilasciando un documento con marca da bollo da Euro 1,81 sempre a carico del conduttore. In questo caso, a nostro avviso, la prassi e soprattutto il contratto di locazione regolarmente registrato può prevedere il pagamento in contanti in rate mensili non superiori, evidentemente ai 1000 Euro.

Sanzioni

Nel caso si dovessero superare i limiti sopra esposti, la sanzione è compresa tra l’1% ed il 40% dell’importo trasferito, con un minimale di Euro 3.000, con possibilità anche di coinvolgere la parte che ha ricevuto il contante o l’assegno, comunque è necessario valutare caso per caso. Vi possono essere poi casi di grande rilevanza per gli importi trasferiti in contanti superiori ai 50.000 Euro.Il D.L. 201/2011 introduce poi ulteriori misure per scoraggiare l’uso dei contanti: ad esempio il pagamento delle Pubbliche Amministrazioni, non potranno più avvenire per contanti se gli importi della pensione, dello stipendio e di compensi è superiore ai 1.000 euro, debbono quindi essere erogati con strumenti di pagamento elettronici bancari o postali, ivi comprese le carte di pagamento prepagate e le carte “istituzionali” di cui all’art. 4 del D.L. n. 78/2010 convertito (il limite di importo in questione può essere modificato con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze). Queste novità operative dovranno adeguarsi tutti gli utenti entro il 7/3/2012.(IN COLLABORAZIONE CON UPPI)

Sulla Gazzetta Ufficiale n.302/2011 è stato pubblicato il Decreto Legge 29 dicembre 2011, n.216, recante “Proroga di termini previsti da disposizioni legislative“Di seguito una sintesi delle disposizioni ritenute di interesse per il settore immobiliare:Fabbricati rurali, variazione catastale (articolo 29, comma 8). Le istanze finalizzate al riconoscimento dei requisiti di ruralità degli immobili (comma 2-bis dell’articolo 7 decreto legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106) vengono ritenute valide anche se presentate dopo la scadenza dei termini originariamente previsti, a condizione che detta presentazione avvenga entro il 31 marzo 2012. Il comma 21 dell’articolo 13 del decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201, ha differito al 31 marzo 2012 il termine, originariamente previsto al 30 settembre 2011, per la presentazione delle domande.Proroga esecuzione degli sfratti (articolo 29, comma 16). Statuita la proroga, fino al 31 dicembre del 2012, dell’esecuzione degli sfratti riguardanti particolari categorie sociali disagiate residenti nei Comuni capoluogo di Provincia, nei Comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10mila abitanti e nei Comuni ad alta tensione abitativa. La sospensione era stata già introdotta, fino al 30 giugno 2009, termine poi ulteriormente prorogato, dal decreto-legge 20 ottobre 2008, n. 158, convertito, con modificazioni, dalla legge 18 dicembre 2008, n. 199, in attesa dell’avvio del “Piano nazionale di edilizia abitativa”, di cui all’articolo 11 del decreto-legge 25 giugno 2008, n. 112, convertito dalla legge 6 agosto 2008, n. 133. La disposizione prevede, inoltre, che la proroga non si applica relativamente alla disposizione di cui all’articolo 2, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9, che prevede che per i proprietari degli immobili locati ai conduttori che beneficiano del differimento dell’esecuzione degli sfratti, si applicano i benefici fiscali di cui all’articolo 2, comma 1, del decreto –legge 1° febbraio 2006, n. 23, convertito dalla legge 3 marzo 2006, n. 86, secondo cui il reddito dei fabbricati di cui all’art. 37 del TUIR non concorre alla formazione del reddito imponibile, ai soli fini delle imposte sul reddito delle persone fisiche e delle società. Tale agevolazione risulta valida per tutta la durata della proroga del periodo di sospensione dello sfratto.(in collaborazione con UPPI)

Sul Supplemento Ordinario n. 276 alla Gazzetta Ufficiale n. 300 del 27 dicembre 2011 è stata pubblicata la legge 22 dicembre 2011, n. 214, che ha convertito in Legge il D.L. 201/2011, recante “Disposizioni urgenti per la crescita, l’equità e il consolidamento dei conti pubblici” – cd. “Manovra Monti” -.La disposizione prevede l’introduzione, anticipata al 2012, dell’IMU (Imposta Municipale Propria), sostitutiva della vecchia ICI, applicata anche sulla “prima casa“; la detrazione Irpef del 36% sui lavori di ristrutturazione edilizia viene resa definitiva (in precedenza era temporanea ed aveva beneficiato di numerose proroghe), mentre la detrazione d’ imposta del 55% sugli interventi di risparmio energetico negli edifici è stata prorogata di un ulteriore anno fino al 31 dicembre 2012.La riduzione delle agevolazioni fiscali, originariamente prevista nella “Manovra di Ferragosto”, è stata sostituita dall’aumento “temporaneo” di 2 punti percentuali delle aliquote IVA del 21% e del 10% per il trimestre ottobre-dicembre 2012, che potrebbe divenire “strutturale” nel 2013 e subire un ulteriore incremento dello 0,5% dal 2014, qualora non venga portata a termine la riforma fiscale entro settembre 2012, tale da assicurare specifici e determinati effetti sul gettito erariale.Di seguito analizziamo i principali provvedimenti ritenuti di maggior interesse.

1. “Tassazione degli immobili”

Per quanto riguarda le misure relative agli immobili, il D.L. 201/2011, convertito dalla legge 214/2011 dispone:– l’introduzione dal 2012 dell’IMU in sostituzione dell’ICI e la rivalutazione dei coefficienti catastaliViene anticipata al 2012 l’introduzione dell’Imposta Municipale Propria (IMU) prevista dagli artt. 8-9 del D. Lgs. 23/2011 (Decreto attuativo del “federalismo fiscale municipale“), che verrà applicata sul possesso degli immobili, ivi compresa l’abitazione principale, in sostituzione dell’ICI e dell’IRPEF, e relative addizionali, dovute sugli immobili non locati.La nuova imposta municipale si applicherà in via sperimentale nel triennio 2012-2014, con le modalità stabilite dall’art.13 del D.L. 201/2011, per entrare a regime dal 2015.L’aliquota ordinaria è stabilita nello 0,76% (con facoltà dei Comuni di ridurla o aumentarla dello 0,3%), mentre per l’abitazione principale e relative pertinenze è pari allo 0,4% (con possibilità per i Comuni di aumentarla o ridurla dello 0,2%) e per i fabbricati rurali ad uso strumentale è ridotta allo 0,2% (con possibile riduzione sino allo 0,1%).Viene stabilito, inoltre, che i Comuni possano applicare l’aliquota dello 0,4% anche per gli immobili strumentali e per gli immobili posseduti da soggetti IRES (società di capitali), nonché, più in generale, per quelli concessi in locazione a terzi.La base imponibile è pari, per i fabbricati, alla rendita catastale rivalutata del 5% e moltiplicata per i coefficienti catastali, aggiornati ad hoc ai soli fini IMU.Per le aree edificabili, resta invece ferma la base imponibile ICI, pari al valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.In sostanza, le novità conseguenti all’anticipazione dell’IMU riguardano principalmente:· la tassazione dell’abitazione principale e delle relative pertinenze.Come anticipato, per tali immobili, l’aliquota è fissata allo 0,4%, con facoltà del Comune di aumento o riduzione dello 0,2%, ed è stabilita l’applicazione di una detrazione pari a 200 Euro.Per gli anni 2012 e 2013, viene prevista una maggiorazione della suddetta detrazione, pari a 50 euro per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni (con dimora e residenza nell’abitazione). Tale maggiorazione non può comunque superare l’importo di 400 euro (in sostanza, la detrazione complessiva potrà arrivare sino ad un massimo di 600 euro);· la rivalutazione dei coefficienti catastali, presi a base per la determinazione dell’imposta dovuta.In particolare per le abitazioni, il “coefficiente moltiplicatore” passa da 100 a 160, conseguentemente la base imponibile IMU è determinata dalla rendita catastale rivalutata del 5%, moltiplicata per 160.Il coefficiente moltiplicatore per i fabbricati classificati nella categoria catastale D/5 “istituti di credito, cambio e assicurazione” è 80; quello stabilito per gli immobili classificati nel Gruppo D – Opifici e altri fabbricati strumentali (ad eccezione della categoria D/5) verrà incrementato dal 2013, passando, da 60, a 65.Per determinare l’IMU dovuta, si dovrà operare come sugue:Rendita Catastale x1,05 x :

• 160 per i fabbricati di Gr. A (esclusi A/10) e cat. C/2, C/6 e C/7
• 140 per i fabbricati di Gr. B e cat. C/3, C/4 e C/5
• 80 per i fabbricati di cat. D/5
• 80 per i fabbricati di cat. A/10
• 60 per i fabbricati di Gr. D (esclusi D/5). Dal 2013, tale moltiplicatore sarà pari a 65
• 55 per i fabbricati di cat. C/1

Una parte del gettito IMU è di competenza dello Stato. Questa è pari al 50% dell’imposta calcolata applicando l’aliquota ordinaria dello 0,76% su una base imponibile complessiva di tutti gli immobili (esclusa quella relativa all’abitazione principale e ai fabbricati rurali ad uso strumentale), al lordo di ogni detrazione o riduzione di aliquote deliberata dai Comuni.L’ introduzione dell’IMU graverà pesantemente su tutti gli immobili, compresa l’ abitazione principale, con evidenti effetti depressivi sul mercato.Già da tempo l’ UPPI ha evidenziato la distorsione perpetrata dalle patrimoniali sugli immobili, forme di imposizione iniqua sopportate da una sola categoria di contribuenti ( i proprietari di immobili ) e che avranno come effetto indiretto l’ aumento dei canoni di locazione.Inoltre, l’aumento dei “coefficienti moltiplicatori” per la determinazione dei valori catastali, con un unico coefficiente, non tiene conto delle differenze tra nuovi e vecchi accatastamenti (in molte realtà gli accatastamenti dei fabbricati di nuova costruzione sono molto più vicini al valore reale), né dell’allocazione territoriale dei fabbricati;– istituzione dal 2013 della T.A.R.E.S. (nuovo tributo comunale sui rifiuti e servizi)Dal 1° gennaio 2013, entrerà in vigore nei Comuni italiani la “TARES” il nuovo tributo comunale sui rifiuti e sui servizi , che sostituirà tutti i vigenti prelievi relativi alla gestione dei rifiuti urbani.Il nuovo tributo graverà sui possessori, occupanti o detentori a qualsiasi titolo di locali o aree scoperte suscettibili di produrre rifiuti urbani (fanno eccezione le aree scoperte pertinenziali o accessorie alle abitazioni e quelle condominiali non detenute o occupate in via esclusiva).La nuova imposta si applicherà in base a 2 variabili:

a. una tariffa commisurata alla quantità dei rifiuti prodotti in relazione alla superficie dell’immobile (cd. “TARES rifiuti”);

b. una maggiorazione della tariffa, pari a 0,30 euro a metro quadro di superficie (aumentabile fino a 0,40 euro, con graduazione in ragione della tipologia di immobile ed alla zona di ubicazione) che va a finanziare i servizi indivisibili del Comune (ad es. illuminazione, sicurezza – cd. “TARES servizi”).

La tariffa verrà stabilita con Decreto regolamentare entro il 31 ottobre 2012.– La detrazione Irpef del 36% sulle ristrutturazioni edilizie diviene definitivaDal 1° gennaio 2012, viene resa strutturale la detrazione IRPEF del 36% per il recupero edilizio delle abitazioni, che viene estesa anche alla ricostruzione ed al ripristino degli immobili danneggiati a seguito di eventi calamitosi. A quest’ultimo riguardo, viene specificato che la dichiarazione dello stato d’emergenza (necessaria per poter accedere alla detrazione in tale fattispecie) può essere anche anteriore al 1° gennaio 2012 (data di entrata in vigore della disposizione).Resta fermo che la detrazione si applica nella misura del 36% delle spese sostenute fino ad un massimo di 48.000 euro, da ripartire in 10 quote annuali di pari importo.Per quanto riguarda gli interventi condominiali, il disegno di legge di conversione specifica che sono agevolabili i lavori eseguiti su tutte le parti comuni dell’edificio residenziale, così come elencate nell’art.1117 del Codice Civile.E’ stata confermata anche l’applicabilità della detrazione agli acquisti di immobili residenziali ristrutturati e ceduti da imprese edili, a condizione che l’acquisto sia effettuato entro i 6 mesi successivi all’ultimazione dei lavori.Si sottolinea che la disposizione agevolativa si applica anche agli interventi di risparmio energetico (ai sensi del comma 1 lett. h del nuovo art. 16bis del T.U.I.R.-D.P.R. 917/1986), ma solo a partire dal 2013, ossia successivamente al termine di vigenza della detrazione del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici.Ciò comporta che, a differenza di quanto finora stabilito, per il periodo d’imposta 2012, gli interventi di riqualificazione energetica, che non consentono il conseguimento degli obiettivi di risparmio energetico previsti per il 55%, sono esclusi dal 36%.Il Parlamento è ritornato sull’ argomento inerente la trasferibilità della detrazione a fronte della cessione dell’abitazione oggetto dell’intervento di recupero.Al riguardo, si ricorda che l’art.2, commi 12-bis e 12-ter, del D.L. 138/2011, convertito con modificazioni nella legge 148/2011, a decorrere dal 17 settembre 2011, ha riconosciuto al venditore, nell’ipotesi di vendita di un’abitazione su cui siano stati eseguiti gli interventi di recupero, la facoltà di scegliere tra:

• continuare ad utilizzare in prima persona la detrazione;
• trasferirla all’acquirente.

Dal 2012, il nuovo art.16bis del TUIR, al comma 8, ribadendo la possibilità di scelta per il venditore, chiarisce definitivamente che, in assenza di specifiche indicazioni nell’atto di trasferimento, il beneficio viene automaticamente trasferito all’acquirente dell’immobile;– proroga detrazione Irpef 55% per l’ anno 2012Viene prevista anche la proroga, sino al 31 dicembre 2012, della detrazione del 55% per la riqualificazione energetica degli edifici (originariamente in scadenza il 31 dicembre 2011), con le medesime modalità operative attualmente vigenti.E’ stato, inoltre, esteso l’ambito applicativo della detrazione con riferimento agli interventi di sostituzione di scaldacqua tradizionali con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acqua calda sanitaria (in tal caso il limite massimo di detrazione spettante è pari a 30.000 euro, così come già previsto per la sostituzione degli impianti di riscaldamento con caldaie a condensazione).

2. Aumento aliquote IVA

Dal 1° ottobre al 31 dicembre 2012, il D.L. 201/2011, convertito dalla legge 214/2011 prevede l’aumento di 2 punti sia per aliquota IVA ridotta del 10% sia per quella ordinaria del 21% (si passa rispettivamente al 12% e al 23%).Tale aumento verrà mantenuto anche nel 2013 ed ulteriormente incrementato dello 0,5% dal 1° gennaio 2014, qualora entro il 30 settembre 2012 non sia entrata in vigore la Riforma fiscale, con un conseguente maggior gettito programmato.In sostanza, l’aumento di 2 punti delle aliquote del 21% e del 10% prevista per il trimestre ottobre-dicembre 2012 ha carattere congiunturale, ma potrebbe diventare strutturale dal 2013 e subire un ulteriore incremento dello 0,5% dal 2014, se non saranno raggiunti i suddetti obiettivi di gettito.Al momento, tuttavia, viene eliminato il “taglio lineare” delle vigenti agevolazioni fiscali (5% per il 2012 e 20% per 2013), originariamente previsto dall`art.40 del D.L. 98/2011 (convertito con modificazioni nella legge 111/2011) e successivamente anticipato dall’art.1, co. 6 del D.L. 138/2011 (convertito con modifiche nella legge 148/2011 – cd. “Manovra di ferragosto”).

3. Misure per lo sviluppo

In materia di misure per lo sviluppo, il D.L. 201/2011, convertito dalla legge 214/2011 prevede:– l’introduzione dal 2011 dell’ACESi tratta di una deduzione dal reddito d’impresa di un importo corrispondente al “rendimento nozionale” del nuovo capitale proprio apportato in azienda (viene agevolato l’incremento di capitale proprio rispetto a quello esistente alla chiusura dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2010).In particolare, per il primo triennio di applicazione (2011-2013), l’aliquota del “rendimento nozionale” è fissata al 3%, mentre dal 2014 la stessa verrà determinata con apposito decreto ministeriale, da emanare entro il 31 gennaio di ciascun anno (tenendo conto del rendimento medio dei titoli obbligazionari pubblici, aumentabili di 3 punti percentuali);– la deducibilità dall’IRES e dall’IRPEF della componente IRAP-costo del lavoroViene prevista l’integrale deducibilità, ai fini IRES/IRPEF, della quota IRAP gravante sul costo del lavoro dipendente e assimilato.In pratica, il 100% della quota di IRAP riferita al costo dei lavoratori dipendenti (al netto delle deduzioni spettanti) va ad abbattere il reddito imponile IRES/IRPEF del datore di lavoro.Vengono, inoltre, rafforzate le attuali agevolazioni IRAP connesse al costo dei lavoratori, in caso di dipendenti di età inferiore a 35 anni o di sesso femminile.Le suddette disposizioni hanno efficacia a decorrere dal periodo d’imposta 2012.Con la medesima decorrenza, inoltre, il testo del disegno di legge di conversione dispone l’abrogazione della deduzione IRES/IRPEF pari al 10% dell’IRAP riferita al costo dei lavoratori dipendenti, tenuto conto che tale agevolazione (istituita dal 2008 dall` art.6, comma 1, del D.L. 185/2008, convertito nella legge 2/2009) viene di fatto superata ed incrementata dall’attuale disposizione del D.L. 201/2011.Per effetto della suddetta abrogazione, pertanto, la deduzione del 10% riguarderà l’ammontare dell’IRAP riferita ai soli interessi passivi e oneri assimilati.

4. Altre misure d’interesse

accatastamento fabbricati rurali

Con decreto ministeriale da emanarsi entro 60 giorni dall’ entrata in vigore della Legge di conversione del D.L. 201/2011, verranno stabilite le modalità di inserimento negli atti catastali dei requisiti di ruralità degli immobili, fermo restando l’ accatastamento degli stessi al catasto urbano che dovrà avvenire entro il 30 novembre 2012. Per tali immobili, nelle more della presentazione della scheda di aggiornamento catastale, l’I.M.U. dovrà essere assolta a titolo di acconto utilizzando una rendita similare a quella di immobili aventi le medesime caratteristiche e già iscritti in Catasto. Successivamente il Comune, a seguito dell’ attribuzione della rendita catastale, provvederà a detrminare il conguaglio.

semplificazione adempimenti

Nell’ ottica della semplificazione degli adempimenti, è stato stabilito che per fruire delle detrazioni/deduzioni dal reddito ex D.P.R. 917/1986 riguardanti:

• spese sostenute da soggetti obbligati alla manutenzione, protezione, restauro di beni immobili vincolati ai sensi della Legge 1089/39 e DPR 1409/63;
• erogazioni liberali a favore di Stato, Regioni, Enti che svolgono o promuovono attività di ricerca, studio, documentazione, divulgazione di rilevante interesse culturale, artistico o scientifico;

la documentazione e le certificazioni attualmente richiesta sono sostituite da una dichiarazione sostitutiva dell’ atto di notorietà, da presentare al Ministero competente, attestante le attività eseguite e le spese sostenute.

accertamento tramite Studi di Settore

A decorrere dal periodo d’imposta 2011 (dichiarazioni dei redditi 2012), a favore dei contribuenti che risultino congrui e coerenti, anche per effetto di adeguamento, alle risultanze degli Studi di Settore, si applicano:

• la preclusione degli accertamenti basati su “presunzioni semplici” ai fini delle imposte dirette e dell’IVA (di cui, rispettivamente, all’art. 39, co.1, lett. d, secondo periodo, del D.P.R. 600/1973 e all’art. 54, co. 2, ultimo periodo, D.P.R. 633/1972),
• la riduzione di un anno dei termini di decadenza per l’attività d’accertamento, sempre ai fini delle imposte dirette e dell’IVA (di cui, rispettivamente, all’art. 43, co.1, del D.P.R. 600/1973 e all’art.57, co.1, D.P.R. 633/1972), a condizione che non siano commesse violazioni che comportino obbligo di denuncia per uno dei reati penali-tributari previsti dal D.Lgs. 74/2000,
• la possibilità di determinare sinteticamente il reddito complessivo in sede d’accertamento (di cui all`art.38, del D.P.R. 600/19739) solo se il reddito accertabile ecceda di almeno un terzo quello dichiarato[13].

Tali disposizioni si applicano solo a condizione che il contribuente:

• abbia regolarmente assolto la comunicazione dei dati rilevanti ai fini degli Studi di Settore, indicando fedelmente tutti i dati previsti,
• risulti coerente, sulla base dei dati forniti, con gli specifici indicatori previsti dai decreti di approvazione del proprio Studio di Settore (o dei propri Studi di Settore, in caso di esercizio di più attività).

Diversamente, i contribuenti che non risultino congrui e coerenti alle risultanze degli Settore di Settore saranno oggetto di specifici piani di controllo da parte dell`Agenzia delle Entrate e della Guardia di finanza.

introduzione di una “patrimoniale” sugli immobili detenuti all’estero

A decorrere dal 2011 è istituita un’imposta sul valore degli immobili situati all’estero, a qualsiasi uso destinati, posseduti (a titolo di proprietà o di altro diritto reale) da persone fisiche residenti in Italia.L’imposta si applica con aliquota dello 0,76% sul valore degli immobili, costituito dal costo d’acquisto risultante in atto, o, in mancanza di questo, dal valore di mercato.Dall’imposta dovuta si detrae l’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile (sino a concorrenza dell’ammontare di imposta dovuta in Italia).Con uno o più provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle Entrate sono stabilite le disposizioni attuative, fermo restando che il versamento dell’imposta dovrà avvenire entro il termine di versamento a saldo delle imposte sui redditi relative all’anno di riferimento (quindi, per il 2011, il termine è fissato al 16 giugno 2012);

introduzione di una “patrimoniale” sulle attività finanziarie detenute all’estero

Sempre a decorrere dal 2011, è istituita un’imposta sul valore delle attività finanziarie detenute all’estero da persone fisiche residenti in Italia.L’imposta si applica sul valore di mercato delle attività finanziarie, rilevato al termine di ciascun anno solare nel luogo in cui le stesse sono detenute, o, in mancanza, secondo il valore nominale o di rimborso, con aliquota dello 0,1% per il 2011 e 2012 e dello 0,15% a decorrere dal 2013.Dall’imposta dovuta si detrae l’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui sono detenute le attività finanziarie (sino a concorrenza dell’ammontare di imposta dovuta in Italia).Con uno o più provvedimenti del Direttore dell’Agenzia delle Entrate sono stabilite le disposizioni attuative, fermo restando che il versamento dell’imposta dovrà avvenire entro il termine di versamento a saldo delle imposte sui redditi relative all’anno di riferimento (quindi, per il 2011, il termine è fissato al 16 giugno 2012);

aumento dell’addizionale regionale all’IRPEF

Con effetto già dal periodo d’imposta 2011, viene disposto l’incremento dell’aliquota di base dell’addizionale regionale all’IRPEF che, dallo 0,9% passa all’1,23%.(In collaborazione con UPPI)

Schema di sintesi dell’IMU (art. 13 -DL 201/2011)Data entrata in vigore a decorrere dall’anno 2012 (provvisoria fino al 2014).

Le imposte che andrà a sostituire

• Irpef e le addizionali regionale e comunale all’Irpef dovute sui redditi fondiari con riferimento ai beni non locati.
• Imposta comunale sugli immobili (ICI).

Presupposto dell’imposta

• L’abitazione principale e le relative pertinenze.
• I fabbricati iscritti in Catasto.
• Le aree fabbricabili.
• I terreni agricoli.
• Tutti gli immobili a qualsiasi uso destinati, ivi compresi quelli strumenti o alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa.
• Gli immobili detenuti all’estero.

Soggetti passivi

• I proprietari o i titolari di un diritto reale di immobili.
• Il concessionario, nel caso di concessione su aree demaniali.
• L’utilizzatore nel caso di leasing.

Base imponibile per i fabbricati

La base imponibile è costituita dalla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5% e moltiplicata per i seguenti moltiplicatori:

• 160 per i fabbricati di gruppo catastale A (esclusi gli A/10) e delle categorie catastali C/2, C/6, C/7.
• 140 per i fabbricati del gruppo catastale B e delle categorie catastali C/3, C/4, C/5.
• 80 per i fabbricati della categoria catastale A/10.
• 60 per i fabbricati del gruppo catastale D.
• 55 per fabbricati della categoria catastale C/1.

Base imponibile per i terreni agricoli

Il valore è costituito dal reddito dominicale rivalutato del 25% moltiplicato per un moltiplicatore pari a 130. (Il moltiplicatore scende a 110 per i coltivatori diretti). L’unica agevolazione, che poi è una riaffermazione di una previsione dell’ICI, riguarda l’esenzione stabilita per i terreni agricoli ricadenti nelle zone montane o collinari (art. 9, comma 8, del DLgs. 23/2011).

Base imponibile per gli immobili detenuti all’estero

Il valore costituito dal costo risultante dall’atto di acquisto o dai contratti e, in mancanza, dal valore di mercato. L’aliquota dello 0,76% sarà dovuta in misura proporzionale alla quota e ai mesi dell’anno in cui si è protratto il possesso.

L’aliquota

L’imposta è dovuta annualmente con aliquota di base dello 0,76 %, ridotta allo:

• 0,40 % per l’abitazione principale e le relative pertinenze
• 0,20 % per i fabbricati rurali.

Riduzioni dell’aliquota decisa dai Comuni

Ai comuni è concessa la facoltà di:

• modificare in aumento o in diminuzione, l’aliquota di base fino ad un massimo di 0,3 punti percentuali
• modificare in aumento o in diminuzione, l’aliquota per l’abitazione principale e le relative pertinenze fino ad un massimo di 0,2 punti percentuali;
• modificare in aumento o in diminuzione, l’aliquota per i fabbricati rurali fino ad un massimo di 0,1 punti percentuali;
• ridurre l’aliquota di base allo 0,4 % nel caso l’immobile:- non sia produttivo di reddito fondiario;- sia posseduto da un soggetto IRES;- sia affittato.

Detrazioni d’imposta Detrazione di Euro 200 per l’abitazione principale e le relative pertinenze rapportata al periodo dell’anno per il quale l’abitazione è stata utilizzata per 1 abitazione principale.Per il 2012 e 2013 la detrazione di Euro 200 è elevata di Euro 50 per ciascun figlio di età non superiore a 26 anni (massimo 4 figli) purché dimorante abitualmente e residente anagraficamente nell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale.Riduzioni dell’aliquota Vengono abrogate le disposizioni previste dall’art. 59, lett. d) ed e) del DLgs. 446/97 che consentiva ai comuni di assimilare ad abitazione principale le unità in suo gratuito ai parenti e di regolamentare le pertinenze.

Il versamento dell’imposta

L’’imposta è dovuta per anni solari e determinata in proporzione alla quota di proprietà e al numero dei mesi nei quali si è protratto il possesso.

Modalità di versamento

Le modalità di versamento dell’’imposta saranno stabilite da un provvedimento del diretto dell’Agenzia delle Entrate. Con tutta probabilità il pagamento potrà essere effettuato in due rate di uguale importo con scadenza il 16 giugno e il 16 dicembre di ciascun anno di riferimento.

Esenti dall’IMU

• Terreni agricoli ricadenti in aree montane o di collina.
• I fabbricati posseduti dallo Stato, regioni, province, comuni, comunità montane e dagli enti del servizio sanitario nazionale, destinati esclusivamente ai compiti istituzionali.
• I fabbricati di proprietà della Santa sede.
• I fabbricati classificati nelle categorie catastali da E/1 a E/9.
• I fabbricati appartamenti agli Stati esteri.
• Gli immobili con destinazione ad usi culturali (articolo 7, comma 1, lettera c) del DLgs n. 504 del 1992) e quelli utilizzati dagli enti non commerciali destinati esclusivamente allo svolgimento di attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricreative, sportive nonché ad attività religiose o di culto.

Gettito fiscale

È riservata allo Stato il 50% dell’IMU calcolata applicando alla base imponibile di tutti gli immobili, ad eccezione dell’abitazione principale e delle relative pertinenze nonché dei fabbricati rurali, l’aliquota base dello 0,76 %.Schema di sintesi dell’IMU

(Articolo pubblicato il 22/11/2011 su La Nazione) È allarme per il ritorno dell’imposta Ici sulla prima casa. I primi ad essere preoccupati sono i piccoli proprietari immobiliari che a Firenze hanno in mano quasi 60mila case. E che ora si ritrovano di nuovo ad avere a che fare con l’Ici, per di più progressiva.«In realtà – sipega Gilberto Baldazzi, presidente dell’Unione dei Piccoli Proprietari Immobiliari – non riusciamo a venire a capo delle indicazioni uscite fino ad ora dal Governo Monti. Sono approssimative, forse fatte apposta per non farci comprendere la portata della riforma. C’è tanta preoccupazione. Reintrodurre L’Ici sulla prima casa – prosegue Baldazzi – è sconveniente, anche sul piano etico. Certo, colpire un dato certo, come quello della proprietà, è cosa facile da fare così come è facile calcolare il gettito che si otterrà dall’operazione. In quanto alle rendite catastali – sottolinea il presidente dell’UPPI – hanno dei parametri che non hanno molto senso. Ci sono case in categoria A4 o A5 che sono state risistemate al meglio e altre, invece, in categoria A2, ma che in realtà cadono a pezzi, come succede in zona Cure. Servirebbe una riforma del catasto.»«Il danno della nuova Ici è tragico, molto più grande di quanto non si pensi.» Sito di UPPI: www.uppifirenze.it

La corporazione dei legali si è “sollevata” contro la normativa di conciliazione temendo per lo spazio economico di sua pertinenza: errore!La conciliazione si svolge di fatto sempre con la presenza dei legali pertanto favoriti nella loro attività professionale.Appaiono quindi pretestuose le eccezioni frapposte ancorché risulti comunque necessaria una normativa integrativa che renda la conciliazione uno strumento sempre più fruibile.Si ritiene che sia più che giusto, come la normativa attualmente prevede, che la parte che tende a far fallire la conciliazione non partecipandovi, sia sanzionata nel giudizio eventualmente posto in essere; è del pari giusto infine che il Giudice possa condannare la parte “riottosa” ad attivare congruamente la conciliazione al pagamento anche ove risultasse vittoriosa nel giudizio dell’importo del contributo unificato (che è il costo dell’attivazione del giudizio ordinario per fallimento della conciliazione).Si noti che la conciliazione nasce non già per introdurre un grado di giudizio ulteriore di fatto, ma per scoraggiare azioni legali pretestuose dalla parte economicamente “più forte” che peraltro inflaziona il contenzioso davanti al Giudice togatoBen vengono quindi a motivo di tali presupposti le ulteriori attuali “sanzioni” quali il mancato riconoscimento delle spese sostenute e i vantaggi fiscali.Auspichiamo comunque che a fianco delle soluzioni alternative delle controversie quali appunto la conciliazione (da marzo obbligatoria anche in materia di condominio) a Firenze conseguibile presso l’UPPI (www.uppifirenze.it) e l’arbitrato (www.arbitrato-immobili.it), si dovrà comunque approfondire il ruolo della conciliazione legata alla controversia sulla interpretazione dei contratti convenzionati previsti dalla Legge 431/98 ad esaltare l’intervento del Giudice solo in via eccezionale.