Studio Baldazzi

È ancora in vigore diversamente da quanto segnalano i “rumors” l’obbligo di apporre la marca di quietanza di € 1,81 sulle ricevute di qualsivoglia quietanza (locazione, altri saldi).Il pagamento con bonifico (che regolarizza in modo virtuale il bollo) non rende obbligatoria alcuna ricevuta e quindi alcuna quietanza posto che il bonifico è liberatorio per tale adempimento.È escluso il bollo ove la fattura sia esposta di IVA (ad esempio per una fattura emessa da una società per un canone di locazione).Si noti che il bollo, ora creato dal “tabaccaio” con la macchinetta della quale è dotato, deve avere la data antecedente o della medesima data di quella del documento e non successiva ad esso.Ciò vale anche per la bollatura di qualsivoglia altro documento (ad esempio è soggetta a sanzione la bollatura dei contratti di locazione con un bollo datato successivamente alla data del contratto… poiché vi è un lasso di tempo (30 giorni) dalla data del contratto per registrare il medesimo, spesso capita che il proprietario di un immobile reperisca “con comodo” i bolli necessari… ERRORE CHE VA EVITATO!!

MODIFICHE E INTEGRAZIONI PROCEDURALI DOPO IL D.L. 70/2011 CONVERTITO NELLA LEGGE 106Uno schema onde percorrere il labirinto delle disposizioni vecchie e nuove:A) non è più necessario che le fatture differenzino gli oneri della mano d’opera rispetto alla fornitura complessivaB) permane l’obbligo dei pagamenti con apposita modulistica bancaria senza procedere alla ritenuta di acconto del 10% a cura del cliente: vi provvede direttamente la banca trattenendo il 4% (così ridotta l’aliquota) dell’importo (forfaittizzando rispetto all’IVA che non viene più a tale fine ad essere rilevante).C) non è più necessario inviare preventivamente la segnalazione al Centro Operativo Fiscale di PescaraD) tale su detti adempimenti rimangono validi per il passato e la irregolarità (non sanabile) fa decadere dai beneficiE) è sempre obbligatorio (con sanzione di decadenza dai vantaggi fiscali) l’invio alla ASL competente per territorio rispetto all’ubicazione del cantiere, ove l’opera sia svolta da più imprese e nel caso di prestazione rilevante ai fini della sicurezza (art. 99 decreto legislativo 81/2008); la comunicazione va inviata ove trattasi di una unica prestazione imprenditoriale, qualora la presenza di cantiere preveda il superamento del parametro di 200 “uomini-giorno” (art. 98 della citata normativa)La comunicazione ASL (raccomandata con ricevuta di ritorno) ove dovuta, deve prevedere la descrizione sintetica della natura delle opere, committenza, inizio delle lavorazioni, impresa esecutrice, ubicazione del cantiere e (ciò comunque almeno presso il cliente) dichiarazione di assunzione di responsabilità circa gli adempimenti degli obblighi in materia di sicurezza sul lavoro e di regolare posizione contributiva con il personaleF) in caso di vendita è confermato che i benefici “passano” all’acquirenteG) i benefici spettano a chi effettivamente ha sostenuto l’onereH) i lavori a “cavallo” dell’anno solare possono essere evidenziati per l’anno successivo se tutti i pagamenti sono in tale periodo effettuati.(dichiarazione congressuale del 7 luglio della dirigenza dell’Agenzia delle Entrate)I) I benefici sono solo ai fini IRPEFJ) Per opere condominiali sarà necessario semplicemente la dichiarazione del pagamento della quota parte millesimale da parte dell’amministratore rispetto alle rimesse bonificate al fornitore (anche le imprese individuali le società di persone saranno interessate solo se i soci sono contribuenti IRPEF e purché il bene non sia strumentale e npon sia “bene-merce”)K) Rimane il limite deducibile di € 48000,00 (in caso di lavori pluriennali tale limite è da considerarsi per l’importo totale dell’opera prescindendo dai pagamenti annuali) per ogni avente diritto, in relazione ad ogni persona fisica e ad ogni singola unità immobiliare (anche in condominio quindi un proprietario di più unità dovrà considerare la pratica per ciascun bene senza cumulo)L) La deduzione, di norma in quote uguali in dieci anni, può essere optata in cinque anni per gli utrasettantacinquenni alla data del 31.12.2009, e in tre rate per gli utraottantenni.M) La documentazione da conservare per eventuali richieste da parte dell’amministrazione Finanziaria, sarà precisata da apposito provvedimento in corso di emanazione

LOCAZIONI E SIMILARI AGEVOLAZIONI CIRCA LA SOPPRESSIONE DELLA RACCOMANDATA “ANTITERRORISMO” (già comunicazione cessione fabbricato art. 12 DL59/1978)Novità previste in sede di conversione nella legge 106 del “decreto Sviluppo” 70/2011A) non è più necessario inviare preventivamente la segnalazione di cessione fabbricato previsto dall’art. 12 DL59/1978 a condizione dell’adempimento di cui al punto “B”B) la registrazione dei contratti di diritti immobiliari assorbe la su detta obbligazioneC) con nota ministeriale dell’interno n 557/LEG/010.418.6 del 31 maggio 2011 ove già si anticipava quanto sopra, si è peraltro precisato che l’adempimento della comunicazione de qua permane in caso di locazione AD USO ABITATIVO effettuate nell’ambito di esercizio di attività di impresa, arti o professioni (art. 3 comma 6 DL 23/2011)

La normativa sulla “cedolare secca” (Decreto Legislativo n 23 del 14 marzo 2011) ha anche introdotto all’art. 3 comma 8 elementi rigorosi per sanare gli affitti in ”nero”.Dopo il 7 Giugno (termine entro il quale era possibile invia ordinaria procedere a tale sanatoria) le sanzioni per il proprietario sono pesanti.Oltre agli aspetti fiscali circa l’evasione, l’inquilino (o direttamente incidentalmente gli uffici) può “denunciare” il proprietario ottenendo se prova i fatti per legge un contratto di anni 4 (più altri 4 se non vi è necessità del proprietario o altri elementi già previsti dalla normativa) al canone ANNUO pari alla rendita catastale dell’immobile moltiplicata per tre.Quindi un danno enorme perché le rendite catastali sono su parametri assai bassi.Questa forma pressoché “estorsiva” assegnata alla disponibilità dell’inquilino in realtà non lo “assolve” dagli oneri che gli competono per l’evasione del 50% dell’imposta di registro evasa più le penali che sono di importo dal 120% al 240% dell’imposta evasa oltre gli interessi.L’inquino dovrà anche provare l’esistenza di tale contratto magari con una causa (in realtà con una conciliazione obbligatoria presso il nostro organismo AS-CONNET-UPPI o altro abilitato).La normativa è comunque carente perché un contratto di locazione attualmente obbligatoriamente deve avere la forma scritta (legge 431/98 e 311/2004) e lo Stato non può sostituirsi ai contraenti.

PROMEMORIA PER GLI ONOREVOLI DEPUTATI (allegato alla lettera del 23.05.11)L’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari che conta oltre 160.000 iscritti) è fortemente preoccupata per il contenuto del DDL in Commissione Giustizia che “RISCHIA” di essere approvato magari con pochi aggiustamenti mentre è ALMENO profondamente da correggere, testo frutto di un “collage” con vari DDL precedenti, è gravemente lesivo per l’economia complessiva oltre che per i piccoli proprietari che sono poi prevalentemente i condomini degli edifici…

alcune “perle”:

COSTI

1. Per i lavori condominiali l’amministratore deve fornire fideiussione sull’entità del bilancio e sulle previsioni di spesa sugli appalti…Un “tetto” una “facciata” costa circa € 300.000,00 e un bilancio di circa € 30.000,00 annuo, quindi al 2% che è il costo standard di una fideiussione l’amministratore (compenso medio € 2000,00 annuo) deve pagare (ma chi ce l’ha un tale affidamento di questi tempi? Per 10 condomini amministrati occorre essere affidati per miliardi… nessuno avrà tale possibilità, come più oltre per altri aspetti andiamo ad evidenziare..) rispettivamente € 6000,00 e € 600,00 che ovviamente “ricaricherà” sul condominio2. Per i medesimi lavori di cui sopra non essendovi nel nuovo testo la solidarietà condominiale per il residuo credito eventuale dei fornitori posto che essi dovranno agire solo personalmente contro i “morosi”, i fornitori incrementeranno i costi per coprire i rischi di complesse e pressoché impossibili recuperi3. La complessità della contabilità proposta e soprattutto l’impossibilità a conseguire garanzie di cui al punto “1” per piccoli e/o giovani professionisti, la combinazione con la definitiva giurisprudenza che legittima le aziende a essere “amministratore condominiale”, solo grandi strutture saranno in grado di svolgere l’attività amministrativa condominiale: nuovi alti costi e monopoli! (i fabbricati in condominio desumendo dai C. Fiscali sono in Italia 840.000 un bel “business”)4. Il tutto mentre le nuove certificazioni energetiche per gli appartamenti, gli adeguamenti agli ascensori, l’abbattimento delle barriere architettoniche, le disposizioni sulla sicurezza ecc. ecc. hanno fatto “esplodere” i costi condominiali

ASPETTI SOCIALI CON ULTERIORI ONERI

5. Dopo un brevissimo termine e prescindendo dalla somma in “mora” l’amministratore (altrimenti è responsabile personalmente) deve attivarsi con Decreto Ingiuntivo! Il costo di tale procedura è di € 1000,00 circa oltre le spese di documentazione amministrativa, quindi il “povero” (IN OGNI SENSO) condòmino che ha qualche difficoltà, mentre le rate di mutuo e le scadenze e gli oneri fiscali stanno slittando e ratizzandosi data l’economia tragica (cinquanta miliardi in tre mesi di prestiti non restituiti) mentre ogni giorno 20.000 aziende chiudono per CREDIT CRUNCH (MA QUANTO ASPETTIAMO A SOSPENDERE BASILEA 2 ?)con personale (i condòmini) senza lavoro, per una rata di condominio si fa un recupero forzoso che porta alla vendita della casa: pazzesco! Si noti che le famiglie di condòmini sono in Italia 15 milioni e normalmente la piccola morosità è del 10% quindi 1.500.000 cause con un costo disperso (se ne avvantaggiano gli studi legali?) di un miliardo e cinquecentomila Euro!6. Le liti davanti alla A. Giudiziaria! Si è detto che la normativa attiene l’esigenza di deflazionare le liti condominiali, ma il DDL non riguarda tali questioni, esse sono solo il 2,4% di natura di merito (e il 19% per decreti ingiuntivi) del totale del contenzioso civile generale di Tribunale e Giudice di Pace. Nel merito con frequenza da 1 a 10: rumorosità 5,7, utilizzo delle parti comuni 6,3, interventi sull’edificio 4,4, animali 4,4, spese 3,2, suddivisione delle medesime 2,0, nuovi impianti 2 (Sole 24 Ore del del 14 Settembre) Quindi la nuova normativa non deflazionerà le liti anzi aumenteranno i D. Ingiuntivi (vedasi punto 4) mentre aumenteranno i contenziosi fra inquilino e proprietario posto che entrambi hanno titolo, nel DDL, per gestire la cosa comune (Assemblee ancora più agitate SIC!) Quindi un pericoloso incremento della litigiosità che peraltro anche solo per i Decreti Ingiuntivi intaserà i Tribunali.7. Già nel punto “3” si evidenziavano le espulsioni all’attività per i giovani professionisti tipicamente rivolti a tale attività condominiale per i primi periodi (il settore professionale in genere è a rischio drammatico “i tagli negli studi sono di 300.000 unità mentre i PICCOLI faticano a reggere – da Corriere Economia del 21 settembre) e peraltro si avvantaggerebbe una certa “sottoqualità” dei sopravvissuti amministratori “d’avventura” posto che basterà la mera iscrizione alla Camera di Commercio per svolgere tale attività senza nessun controllo di qualità (ma peraltro chi è già iscritto in albi e elenchi professionali si dovrà cancellare?!!!) con danni potenziali alla proprietà per servizi inadeguati.Onorevole,non crediamo che il DDL possa essere recuperato alle esigenze illustrate, non ha l’anima per conseguire ciò: occorre assolutamente quindi che il DDL non sia approvato in questa lesiva forma e si possa in aula articolare con il Suo contributo e delle organizzazioni dei consumatori, delle categorie, dei sindacati un testo che si avvicini alle reali esigenze dei cittadini e dell’economia generale del Paese.

UNIONE PICCOLI PROPRIETARI IMMOBILIARI

Roma, 23.05.2011

On Buongiorno Presidente della Commissione Giustizia della Camera dei DeputatiOn. Torrisi relatore del DDLOnorevoli Deputati della RepubblicaROMAOGGETTO: Disegno di legge di riforma sul Condominio negli edifici (Ac 4041)Onorevole Presidente, Onorevole relatore e Onorevoli Deputati di tutte le forze politiche, in questi giorni pur nell’ansiosa volontà di salvaguardia di idonei riscontri politici che sottende l’attuale momento legato alle elezioni amministrative nel Paese, si leggono iniziative e proposte purtroppo poco rassicuranti per la categoria dei piccoli proprietari pressoché tutti condomini di edifici in proprietà frazionata.Il testo del DDL varato dal Senato ed in discussione alla Camera, è la risultate di un faticoso “puzzle” nato da proposte contrastanti e di per se portatore di nuovi contrasti e difficoltà interpretative.La mancata chiarezza dell’antica norma, per la verità ormai di massima semplificata dalle costanti meritorie decisioni interpretative della Cassazione, è sostituita nel DDL in argomento, da ben più rilevanti normative in contrasto con il dettato costituzionale sulla salvaguardia della proprietà, delle prerogative delle professioni riconosciute soggette a disposizioni lesive, su commistioni di competenze fra proprietari e inquilini, su mancate salvaguardie nelle modifiche alle strutture specie in zone sismiche, su meccanismi contabili astrusi ecc.La Camera ad avviso della associazione più rilevante e presente sul territorio nazionale quale è l’UPPI, perderebbe una occasione fondamentale se varasse un provvedimento cosiffatto e non cogliesse l’opportunità di un testo semplice e veramente utile con disposizioni rigorose e generali: perchè tanta FRETTA?I cittadini piccoli proprietari dell’UPPI hanno la sensazione che prevalgano al momento interessi non necessariamente generali quali la volontà di FARE PUR CHE SIA che anima parte della maggioranza a dimostrazione di una sorta di efficientismo da contrapporre alle critiche delle altre parti politiche e magari anche con suggerimenti della GRANDE IMPRESA E DELLA FINANZA (significativo il supporto della stampa specializzata legata a Confindustria che da tempo ignora la nostra associazione…) che ha scorto nell’istituto del condominio la possibilità di affari (GESTIONE DEGLI IMMOBILI –DEPOSITI BANCARI E ASSICURATIVI SULLE MILIONARIE GARANZIE DA PRESTARE ECC.)Similmente il più rilevante partito di opposizione forse ancora legato alle organizzazioni rappresentative degli inquilini, non eccepisce pur di recare una nuova presenza decisionale dei conduttori nella vita del condominio (assemblea con gli inquilini con poteri decisionali ed altro…!).Perfino le associazioni non riconosciute degli amministratori in cambio dell’inizio di un auspicato iter che consenta, erroneamente di sperare in un futuribile riconoscimento delle associazioni stesse, soggiacciono a forme lesive verso i loro stessi associati mentre gli Ordini Professionali dimenticando quanto possa esser significativa specie per i giovani che si affacciano alle professioni ordinistiche un ruolo di qualificato impegno nella attività di amministratore condominiale, accettano forse per una sorta di supponenza di aristocrazia professionale, di equiparare i loro iscritti che svolgono tale attività a forme di fideiussioni e adempimenti accessori come se non già esistesse tutto il QUADRO DI GANZIA degli iscritti agli ordini professionali.TUTTI D’ACCORDO QUINDI? NO DI CERTO! Il legislatore ha ben altro alto compito: quello di tutelare gli interessi della collettività tutta ed evitare norme irricevibili per il tessuto sociale che sarebbero di nuovo massicciamente soggette a necessarie lungaggini interpretative dal Giudice di merito e di legittimità e per la salvaguardia del dettato Costituzionale!Un appello quindi perché senza fretta si attivino vere consultazioni (quelle in Senato pletoriche e frettolose furono quasi un oltraggio al buon senso..)L’unione Piccoli Proprietari Immobiliari e il Suo staff dirigenziale è a totale disposizione per illustrare più compiutamente le vere esigenze di una normativa sul condominio rigorosa ma nel contempo fruibile e coerente al quadro legislativo e giurisprudenziale a che senza fretta (da sempre cattiva “consigliera”) venga conseguito un testo utile ad una legislazione snella e moderna e veramente utile al mondo della casa senza oneri peraltro aggiuntivi alla già pesante situazione economica dei fruitori del bene casa.Con deferenti ossequiProf. Gilberto Baldazzi

È online il nuovo sito dell’Istituto Nazionale dei Consulenti Immobiliari (I.N.C.I.): www.consulenti-immobiliari-inci.it.I professionisti dell’I.N.C.I. costituiscono l’albo degli arbitri dell’Istituto Arbitrale Immobiliare di Firenze (www.arbitrato-immobili.it).I professionisti dell’I.N.C.I. nell’elenco dei mediaconciliatori costituiscono l’albo dei mediaconciliatori in convenzione INCI-UPPI-AS-Connet www.mediazioni-conciliazioni.it.

È online il nuovo sito dedicato alla Mediaconciliazione a Firenze e provincia, all’indirizzo: www.mediazioni-conciliazioni.it, conciliazione in convenzione con l’Unione dei Piccoli Proprietari Immobiliari U.P.P.I. (Area Metropolitana Fiorentina) e l’Istituto Nazionale dei Consulenti Immobiliari I.N.C.I.

La presenza formale in giudizio dell’amministratore e dei condomini è un diritto autonomo e disgiunto infatti con la sentenza n. 10717 della Corte di Cassazione, sezione III, del 16 maggio 2011, si riconosce il diritto dei singoli condomini di costituirsi autonomamente in giudizio, anche se lo ha già fatto l’amministratore. Riportando i motivi della decisione, si noti come la Corte evidenzia che

“Se è vero che la legittimazione ad appellare deve essere riconosciuta soltanto ai soggetti che siano stati parti nel giudizio di primo grado e che siano rimasti soccombenti, deve tenersi però presente, in senso contrario, che, configurandosi il condominio come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza dell’amministratore non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale (cfr. Cass. 9206/05, 5084/93).Ed invero, i condomini che devono essere considerati non terzi ma parti originarie, possono intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti sulle parti comuni sia stata già assunta dall’amministratore; inoltre, possono ricorrere all’autorità giudiziaria autonomamente, sia nel caso di inerzia dell’amministratore, a norma dell’art. 1105 c.c. applicabile anche al condominio per il rinvio posto dall’art.. 1139 c.c., sia allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio; possono infine esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti dell’amministratore”

La cedolare secca sulle locazioni e stata approvata con Decreto Legislativo 14 marzo 2011 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23 marzo. Entro 90 giorni dalla sua entrata in vigore, l’Agenzia delle Entrate darà indicazioni sulle modalità di esercizio delle opzioni che sono state introdotte dalla nuova Legge. L’applicazione della cedolare secca è legata alla situazione reddituale complessiva del contribuente e sarà conveniente alla maggioranza dei proprietari immobiliari. Sarà sconveniente per i piccoli proprietari a basso reddito, e comunque, per il momento, un caos, per gli adempimenti amministrativi di tutti. Chi dichiara redditi alti avrà vantaggi che potranno superare il 12%. Ma per sapere esattamente la convenienza complessiva, sarà necessario aspettare cosa delibereranno le Amministrazioni Comunali sulla nuova tassa che sostituirà l’ICI. Una cosa e certa: la nuova tassa comunale sarà, per legge, superiore alla vecchia ICI e le agevolazioni, per coloro che opteranno per il canone concordato, non saranno convenienti come con il vecchio regime. La nuova legge, se da una parte risponde agli obiettivi che si e posto il governo, dall’altra, non dà certamente una mano alla politica sul fronte della emergenza abitativa e la calmierazione dei canoni. Il premio per chi mantiene i canoni entro i limiti degli accordi territoriali è troppo basso e in moltissimi casi non conviene più. Tutto ciò comporterà un aumento dei canoni di locazione e il conseguente aumento della tensione abitativa. La nuova legge presenta inoltre interrogativi che rimangono irrisolti sul fronte degli adempimenti fiscali che risultano strettamente legati a quelli contrattuali.L’Agenzia delle Entrate dovrà chiarire le problematiche che potranno sorgere in caso di comproprietà dell’immobile e la possibilità di scegliere regimi diversi da parte dei comproprietari, ma anche, il legame temporale tra la scelta del regime fiscale e la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone. La sensazione di chi opera nel settore è che la strada per arrivare a definire tutte le problematiche che potranno insorgere è ancora lunga. Per l’investimento immobiliare da concedere in locazione, però, è iniziata una nuova era fiscale, e la relativa tassazione è stata allineata a quella sul risparmio mobiliare. L’UPPI, che da oltre quindici anni ha sostenuto la necessità di questa riforma, esprime soddisfazione per il risultato politico raggiunto, ma non può nascondere le complicazioni introdotte e la necessità di risolverle. Auspica che le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia maggiormente rappresentative vengano interessate nel processo di formazione delle leggi per ottenere i migliori risultati, e in particolare che si intervenga sui contratti transitori e studenteschi con riforme che li rendano attuabili.