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Registrazione dei contratti per le case date in comodato ai figli

Per beneficiare dal gennaio 2016 dello sconto del 50% su IMU e TASI per le case in comodato ai figli occorre registrare i contratti pregressi entro il 1° marzo 2016.

Ravvedimento operoso per mancata registrazione

L’omessa registrazione del contratto di locazione (prima registrazione) può essere regolarizzata attraverso il versamento dell’imposta dovuta per la prima annualità o per l’intera durata del contratto, degli interessi legali dello 0,20 % e della sanzione ridotta nella misura che segue:

• entro 90 giorni dal termine di scadenza previsto – pari al 12% dell’imposta dovuta (1/10 del minimo 120%);
• entro 1 anno dal termine di scadenza previsto – pari al 15% dell’imposta dovuta (1/8 del minimo 120%);
• entro 2 anni dal termine di scadenza previsto – pari al 17,14% dell’imposta dovuta (1/7 del minimo 120%);
• oltre 2 anni dal termine di scadenza previsto – pari al 20% dell’imposta dovuta (1/6 del minimo 120%).

Possibile regolarizzare l’omesso versamento dell’imposta di registro dovuta per le annualità successive alla prima, proroghe, cessioni, risoluzione

Occorre versare, oltre all’imposta di registro non pagata e agli interessi di mora, una sanzione pari a:

• 0,1% per ogni giorno di ritardo (1/15 del 15%), se il versamento è effettuato entro 14 giorni dalla scadenza;
• 1,50% dell’imposta dovuta (1/10 del 15%), se il pagamento è effettuato dal 15°giorno e comunque entro 30 giorni dalla scadenza;
• 1,67% dell’imposta dovuta (1/9 del 15%), se il pagamento è effettuato dal 31° giorno e comunque entro 90 giorni dalla scadenza;
• 3,75% dell’imposta dovuta (1/8 del 30%), se il pagamento è effettuato dal 91°giorno e comunque entro 1 anno dalla scadenza;
• 4,29% dell’imposta dovuta (1/7 del 30%), se il versamento è effettuato entro 2 anni dalla scadenza;
• 5% dell’imposta dovuta (1/6 del 30%), se il versamento è effettuato oltre 2 anni dalla scadenza

Termoregolazione negli impianti condominiali centralizzati di cui al Dlgs 102-2014 (slittamento delle opere al 2017).Sarà il tecnico a stabilire come e se l’impianto ha l’attitudine a ricevere la nuova apparecchiatura di termoregolazione e ripartizione dei consumi anche dal punto di vista del costo dell’opera. Ove impossibile realizzare l’intervento e/o spropositata la spesa di installazione dell’impianto rispetto alle economie conseguibili, l’opera così certificata dal professionista incaricato potrà non essere eseguita.La deliberazione va adottata entro il dicembre 2016 e le sanzioni sono in capo all’amministratore inerte e ai condomini singolarmente.

L’organismo AS-CONNET iscritto presso il Ministero ha nel proprio regolamento la possibilità da parte del Mediatore di proporre una soluzione/parere anche se non richiesto e anche in assenza della parte chiamata. Un metodo che agevola il Giudice nella sua definitiva decisione e un metodo per risolvere le controversie.

Dopo “fiumi” di inchiostro sul tema, dopo che la nuova legge di riordino del Condominio aveva inserito i sottotetti fra i beni comuni potremmo dire in sintesi “salvo il contrario…”Nulla cambia quindi rispetto ai precedenti orientamenti della Cassazione che ipotizzava il sottotetto “pertinenza” dell’appartamento dell’ultimo piano se diversamente non specificato dal titolo (il contratto di acquisto o il regolamento contrattuale); anche di recente (Cassazione II sezione 10 settembre 2014 n 19094) quando tale volume serve come isolante “caldo/freddo” dell’unità immobiliare dell’ultimo piano: sarà bene comune viceversa se ha attitudine ad accogliere apparati comuni e salvo sempre che la questione non sia disciplinata dal “titolo” come sopra precisato.

Anche per le liti condominiali si deve necessariamente (pena l’inammissibilità del contenzioso) far precedere l’instaurazione della causa dal tentativo di conciliare le parti. avanti la «camera di mediazione».Della mediazione si è occupata anche la legge 220/2012, chiarendo (articolo 71-quater delle Disposizioni di attuazione del Codice civile) quali siano in ambito condominiale le fattispecie in qui vige l’obbligo di mediazione. Tra queste c’è sicuramente l’impugnazione di deliberazioni assembleari condominiali. Ed è bene rilevare come, per ovvie ragioni, il termine per l’impugnazione resti sospeso per tutto il periodo necessario a esperire il tentativo di conciliazione avanti al mediatore.La domanda di mediazione va presentata «presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale ove il condominio è situato», e che al procedimento di mediazione (nulla vieta peraltro che vi partecipino anche i singoli condòmini quali reali titolari del diritto conteso) è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da adottarsi con la maggioranza degli intervenuti e metà dei valori millesimali.Nel corso della mediazione (purché si rispetti il termine massimo di 3 mesi di durata) l’amministratore può chiedere vari rinvii e la proposta di mediazione va approvata dall’assemblea con la maggioranza degli intervenuti e almeno metà 500 millesimi.

Dal 1° ottobre il rilascio dell’Ape avverrà secondo criteri fissati su base nazionale

Dal 1° ottobre cambia la modalità per il rilascio dell’attestato di prestazione energetica (Ape) di un edificio o di un’unità immobiliare.La novità discende da tre decreti ministeriali del 26 giugno 2015, firmati dal ministro allo Sviluppo Economico, Federica Guidi, e dai colleghi di altri quattro ministeri coinvolti (Infrastrutture, Ambiente, Difesa e Semplificazione): gli atti sono pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale 162 del 15 luglio 2015 e riguardano, rispettivamente, l’attuazione della direttiva europea 2010/31/Ue (e della legge 90/2013 in Italia) per ciò che riguarda i requisiti minimi e le modalità di calcolo del rendimento energetico degli edifici, il rilascio del relativo attestato di certificazione e la compilazione della relazione tecnica di progetto che attesta la rispondenza dello stesso alle prescrizioni per il contenimento dei consumi.

Parametri e metodologia

Oggi l’Ape (ancora compilato nella pratica come un vecchio Ace o attestato di certificazione) tiene conto del solo fabbisogno richiesto per garantire il riscaldamento e la produzione di acqua calda sanitaria. Dal 1° ottobre saranno, invece, considerati tutti i servizi energetici presenti nell’edificio: riscaldamento, acqua calda sanitaria, raffrescamento, ventilazione, e, per il non residenziale, illuminazione e sistemi di trasporto (ascensori e scale mobili).Per illustrare la prestazione in modo immediato agli utenti, saranno impiegate icone ed emoticon.Per ciò che riguarda la determinazione dei requisiti di rendimento energetico, la principale novità è l’introduzione del cosiddetto fabbricato di riferimento. Dal 1° ottobre la performance di una casa o un alloggio sarà ricavata confrontando l’unità con una sorta di fabbricato “ombra”, in tutto e per tutto analogo al progetto reale, ma composto in condizioni ottimali tenendo conto anche della forma e della ubicazione climatica. A seconda delle differenze che emergeranno dal paragone sarà assegnata la classe di merito.

I contenuti e le 10 classi

L’Ape sarà suddiviso in cinque pagine e, oltre alla fotografia e ai dati dell’edificio, conterrà obbligatoriamente – pena l’invalidità – la prestazione energetica globale (espressa sia in termini di energia primaria totale che di energia primaria non rinnovabile), la classe energetica, la qualità energetica del fabbricato per il riscaldamento e raffrescamento, i valori di riferimento a norma di legge, le emissioni di anidride carbonica, l’energia esportata e le raccomandazioni su come sia possibile migliorare la situazione di partenza e su quali siano le proposte di intervento più convenienti da eseguire.Come già in passato, la performance complessiva dell’immobile (oppure della singola unità) sarà indicata mediante l’uso di lettere, che vanno dalla A (massimo livello prestazionale) alla G (il livello meno virtuoso). I livelli complessivi saranno 10: i primi quattro faranno tutti riferimento alla lettera A, con quattro gradazioni: da A4 (il più efficiente) ad A1.

Le norme regionali

Grande novità introdotta dal Decreto e dalle linee guida è la decisione di riportare su tutto il territorio nazionale a un’applicazione omogenea del sistema di attestazione energetica, dopo le fughe in avanti degli anni passati da parte di alcune Regioni. Ciò significa che dal 1° ottobre gli edifici saranno classificati sulla base di uno stesso metro di valutazione. Solo le Regioni che hanno recepito interamente la direttiva Ue (pur invitate a conformarsi entro due anni) potranno mantenere un proprio sistema: è il caso della Provincia di Bolzano, che non intende rinunciare a CasaClima, e di quella di Trento, che sta verificando la possibilità di seguire una propria direzione.

Il sistema informativo

Dal gennaio 2016 l’Enea dovrà realizzare e attivare una banca dati nazionale, denominata Siape, per raggruppare in un solo database tutti gli attestati rilasciati sul territorio nazionale. Il sistema sarà studiato in modo da dialogare con i vari elenchi regionali: non solo quelli degli Ape, ma anche i catasti degli impianti termici.

Controlli e verifiche

Se fino ad oggi i controlli, pur previsti, sono partiti nelle Regioni solo in via sperimentale e in genere a campione, ora le verifiche scatteranno d’obbligo su almeno sul 2% degli attestati rilasciati e a partire dalle targhe energetiche che dichiarano classi più efficienti. I certificati falsi saranno invalidati, e per il progettista scatteranno severe sanzioni sia amministrative che disciplinari (fissate dall’articolo 15 del Dlgs 192/2005).

L’ultima rilevante modifica al regime dei titoli edilizi è arrivata dal Dl Sblocca Italia (133/2014), convertito in legge dal 12 novembre scorso. Le opere interne che comportano il frazionamento o l’accorpamento di appartamenti, o comunque modifiche delle superfici delle singole unità immobiliari , fino ad allora erano ristrutturazioni edilizie “pesanti”, soggette a permesso di costruire e al pagamento degli oneri.Ora invece tali interventi sono stati “declassati” a manutenzione straordinaria (purché non vengano interessate le parti strutturali dell’edificio e non venga modificata la volumetria complessiva e la destinazione d’uso) e dunque possono essere fatti con semplice comunicazione asseverata (Cila) e senza pagamento di oneri (salvo il caso in cui vi sia aumento di carico urbanistico e anche di superficie calpestabile, una norma che ha lasciato un ampio margine di incertezza).Frazionamenti e accorpamenti sono interventi molto “gettonati”. I frazionamenti, spesso su edifici non recenti, dove le metrature degli appartamenti erano generose, si utilizzano per aumentare il valore dell’unità vendendo o affittando il nuovo appartamento. L’accorpamento può invece essere utile, in caso di due immobili con lo stesso proprietario, per pagare meno tasse, in quando sarà tutto classificabile come prima casa.Cambia anche il regime sanzionatorio: il frazionamento abusivo non è più un reato penale.

Condomino moroso: l’amministratore può, in caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, sospendere al condomino moroso la fornitura dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

La norma, che già prima della riforma del 2012 prevedeva la possibilità della sospensione delle forniture (art. 63, co. III, disp. att. c.c.: “In caso di mora nel pagamento dei contributi, che si sia protratta per un semestre, l’amministratore, se il regolamento di condominio ne contiene l’autorizzazione, può sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni che sono suscettibili di godimento separato”), è stata modificata nel senso di legittimare ab initio l’amministratore al distacco delle predette forniture, non essendo più necessaria l’autorizzazione contenuta nel regolamento condominiale.La nuova formulazione della norma, tuttavia, porta a ritenere come all’amministrazione sia concessa una semplice facoltà di sospensione, e non un obbligo, salvo non gli sia imposto dall’assemblea che può deliberare come, quando e quale fornitura sospendere, sempre che la stessa sia chiaramente suscettibile di godimento separato.Di contrario avviso, tuttavia, sembrerebbe l’orientamento del Tribunale di Modena (ordinanza 5.06.2015), il quale in un giudizio cautelare avente ad oggetto la sospensione di una fornitura, ha ritenuto che:

“atteso che il disposto normativo dell’art. 63, 3 c., disp. att. c.c. attribuisce -in via di autotutela e senza ricorrere previamente al giudice- all’amministratore condominiale il potere di sospendere al condomino moroso l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, e, dopo la modifica normativa che ha eliminato la previsione “ove il regolamento lo consenta”, l’esercizio di tale potere configura un potere-dovere dell’amministratore condominiale il cui esercizio è legittimo ove, come nel caso di specie, la sospensione sia effettuata intervenendo esclusivamente sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del condomino moroso”.

La facoltà ovvero il potere-dovere dell’amministratore di sospendere le forniture suscettibili di godimento separato, risulta statuizione senza dubbio “forte” e particolarmente afflittiva, atteso che potrebbe comportare la sospensione di servizi definiti essenziali, quali l’erogazione dell’acqua o del riscaldamento, addirittura garantiti dall’articolo 32 della Costituzione che tutela il diritto alla salute.In questo senso si è espresso il Tribunale di Milano, con ordinanza del 24.10.2013, che ha ritenuto come la sospensione del servizio, nello specifico, del riscaldamento, non fosse possibile in quanto bene primario costituzionalmente protetto.Tuttavia, detta interpretazione non è stata condivisa – più di recente – dal Tribunale di Roma, ordinanza del 27 giugno 2014, e da quello di Brescia, ordinanze del 17.02.2014 e del 21.05.2014, quest’ultimo, infatti, ha ordinato al condomino moroso di consentire ai tecnici e/o all’impresa incaricati dal condominio la realizzazione della sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all’interno dei locali di loro proprietà e mediante interruzione dell’afflusso dell’acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all’interno dell’unità immobiliare.Da ultimo, sulla questione è intervenuto anche il Tribunale di Modena, con la sopra richiamata ordinanza della III sezione civile, datata 5.06.2015.Il caso sottoposto al vaglio del Tribunale emiliano, tuttavia, conteneva delle peculiarità, che è interessante verificare al fine di avere un quadro più completo ed esaustivo possibile.Ed invero, il condomino con ricorso d’urgenza (ex art. 700 c.p.c.), chiedeva la cessazione della condotta antigiuridica consistente nell’esclusione dalla fornitura di acqua corrente della porzione di proprietà esclusiva del ricorrente stesso, e precisamente: “l’immediato ripristino dell’erogazione della fornitura d’acqua in favore del ricorrente”.Lo stesso, non disconosceva la sua morosità, ma riteneva illegittima la decisione assembleare di sospensione dell’approvvigionamento idrico nel suo appartamento del ricorrente, alla quale l’amministratore condominiale aveva dato immediato corso.Tralasciando le questioni procedurali di cui pure il Tribunale di Modena dà conto nella sua ordinanza, lo stesso ha ritenuto di accogliere l’eccezione di carenza di legittimazione attiva in capo al condomino ricorrente, avanzata dal condominio, basata sulla circostanza per cui il condomino non risultava essere più possessore dell’immobile, né delle relative pertinenze e dei servizi relativi a tale immobile, in quanto detto immobile era stato sottoposto a pignoramento, di talché il condomino-ricorrente risultava un mero custode dell’immobile.Il Tribunale di Modena, infatti, così statuisce:

“a) è fondata l’eccezione di carenza di legittimazione attiva, in quanto il ricorrente è attualmente occupante senza titolo dell’immobile, del quale ha dapprima perso, con il pignoramento, il possesso, e poi ha perso, con la qualifica di custode, financo la detenzione semplice;b) il ricorso è affetto da infondatezza nel merito, in quanto non sussiste un oggetto di possesso, e conseguentemente dello spoglio, nella fattispecie: il “servizio di rete idrica” non può essere, di per sé, oggetto di possesso, essendo -oltre che concetto non identificato sul piano giuridico- privo di supporto materiale; lo spoglio di servitù di acquedotto non è configurabile perché, nella già indicata qualità di occupante abusivo, il ricorrente non ha il diritto di utilizzo delle acque previsto dall’art. 1033 c.c.; se invece l’oggetto del possesso viene individuato nell’acqua potabile stessa, valgono le già ricordate obiezioni illustrate dalla giurisprudenza in tema di contratto di somministrazione sull’assenza materiale di un oggetto di possesso e di spoglio, perché l’interruzione di fornitura non comporta spoglio essendo l’acqua in corso di prelievo già consumata (o accumulata), mentre non è configurabile lo spoglio per quella eroganda, che non può essere oggetto di possesso attuale, perché prima dell’apprensione vi è soltanto potenziale disponibilità del bene, realizzabile mediante la concreta utilizzazione, solo con la persistente collaborazione dell’ente erogatore e, nella specie, del condominio”.

A ben vedere, quindi, la giurisprudenza di merito non ha, al momento, assunto una posizione unitaria in merito alla possibilità di sospensione dei servizi ritenuti “essenziali”, esistendo ad oggi, una serie di pronunce diverse, alcune di segno diametralmente opposto.Nell’attesa di un necessario intervento chiarificatore della Suprema Corte di Cassazione, visti i rilevanti interessi in gioco e la possibilità di intaccare servizi senza dubbio essenziali, a parere di chi scrive sarebbe preferibile, la tesi meno afflittiva del Tribunale di Milano, concedendo la possibilità di sospensione solo dei servizi “non essenziali”, con esclusione di quelli relativi alla fornitura di acqua e riscaldamento che, semmai, potrebbero essere interrotti solo negli immobili non destinati ad abitazione principale (quali ad esempio: doppi immobili, box, garage, cantine, ecc.).Per completezza espositiva ricordiamo, infine, che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, allo stesso tempo, chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.Avv. Paolo Accoti

È opportuno ricordare che la materia della videosorveglianza nei condomini è stata per la prima volta espressamente affrontata dalla riforma del condominio del 2012, che ha introdotto l’apposito articolo 1122-ter nel codice civile.Sulla base di tale norma, l’installazione delle videocamere può oggi essere deliberata dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea nella quale essa è in discussione, che rappresentino almeno la metà dei millesimi.Secondo quanto chiarito dal Garante della privacy, la necessità di esporre un cartello per avvisare della presenza delle telecamere sorge solo nel caso in cui le riprese siano effettuate dal condominio per controllare le parti comuni e non nel caso in cui esse siano effettuate dai singoli condomini per scopi personali.Solo nel primo caso, infatti, le immagini sono soggette alla diffusione e alla comunicazione a terzi e rischiano di violare la privacy dei soggetti ripresi.Bisognerà, quindi, apporre degli appositi cartelli che segnalino la presenza delle videocamere e il loro eventuale collegamento con le forze dell’ordine.Occorre precisare che, oltre all’obbligo di segnalare le videocamere, la normativa a tutela della privacy impone anche di conservare le immagini registrate per un periodo limitato, tendenzialmente di 24/48 ore, salvo specifiche esigenze; di indirizzare le riprese esclusivamente verso le aree comuni, senza comprendervi i luoghi circostanti, e di permetterne l’accesso solo alle persone autorizzate.Come sopra accennato, la videocamera utilizzata da un condomino per scopi personali (che pure necessita di apposita autorizzazione assembleare per essere installata) non è sottoposta alla normativa a tutela della privacy. In ogni caso è opportuno specificare che, a tal fine, il sistema di sorveglianza deve essere posizionato in modo da riprendere esclusivamente lo spazio privato e non le parti comuni e che si applicano comunque le disposizioni in tema di responsabilità civile e sulla sicurezza dei dati personali.Tutto quanto detto vale anche per i moderni videocitofoni che rilevano immagini, pienamente assimilabili alle videocamere.