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La detrazione per interventi edilizi in abitazioni e pertinenze (TUIR art 16 bis e LEGGE 147 – 2013 art. 1 comma 139) sono quelli definiti dall’art. 3 comma 1 del Testo unico dell’Edilizia (Dpr 380 – 2001) quindi manutenzione straordinaria mentre quella ordinaria prevede tale beneficio sono per le parti condominiali del fabbricato purché destinato prevalentemente ad uso abitativo.Si noti che la manutenzione straordinaria esiste anche se l’intervento non interessa l’intera unità immobiliare; ad esempio è manutenzione straordinari il rifacimento completo del bagno con sostituzione di tubature ma non lo è la sostituzione dei sanitari eccSi noti che con circolare 29/E del 2013 l’Agenzia delle Entrate ha escluso il beneficio per realizzazione di autorimesse e posti auto eliminazione delle barriere architettoniche misure di salvaguardia contro atti illeciti cablature per l’inquinamento acustico risparmi energetici (salvo altre disposizioni) misure antisismiche bonifica dell’amianto.

È resa inefficace la disposizione (DLGS n 23 del 2011 art 3 commi 8 e 9) che prevede in caso di irregolare o omessa registrazione dei contratti ad uso abitativo la riduzione a un contratto “4+4” al canone annuo pari al triplo della rendita catastale (Corte Costituzionale sentenza n 50 – del 14 marzo 2014).

L’obbligo di “tracciabilità” anche per importi inferiori a € 1000 fu indicata nella legge 27 dicembre 2013 n 147 art 1 comma 50; è CHIARITO che ciò non implica necessariamente che il pagamento sia con assegno o bonifico purché sia conseguita prova idonea a che il pagamento sia avvenuto per contanti come una ricevuta scritta. Così il Ministero dell’Economia ha precisato con nota prot. 10492 del 5 febbraio 2014 come la ricevuta rispetti la disposizione.

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 204 del 31 agosto 2013 è stato pubblicato il Decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 recante “Disposizioni urgenti in materia di IMU, di altra fiscalità immobiliare, di sostegno alle politiche abitative e di finanza locale, nonché di cassa integrazione guadagni e di trattamenti pensionistici”.Di seguito, una sintesi dei principali provvedimenti riguardanti il settore immobiliare.IMU – L’ imposta relativa all’ abitazione principale, ai terreni agricoli e ai fabbricati rurali, viene abolita già a partire dal 2013, escluse le abitazioni considerate “di lusso”. A partire dal 2014, in luogo dell’IMU, entrerà in vigore la cosiddetta “Service Tax”.La Service tax avrà due componenti: la gestione dei rifiuti urbani e la copertura dei servizi indivisibili come la pulizia delle strade, la manutenzione e l’illuminazione delle aree urbane.CEDOLARE SECCA – Per i contratti a canone concordato riguardanti i Comuni ad alta tensione abitativa, la cedolare secca scende dal 19 al 15%.DETRAIBILITÀ FISCALE POLIZZE VITA – Viene previsto il dimezzamento della detraibilità delle polizze vita, che passa dagli attuali 1.291,14 euro a 630 euro per il periodo d’imposta in corso alla data del 31 dicembre 2013. Poi si scenderà a soli 230 euro a decorrere dal periodo d’imposta 2014. Sono compresi i premi vita e infortuni stipulati o rinnovati entro il periodo d’imposta 2000.IMMOBILI DELLE IMPRESE INVENDUTI – Stop alla seconda rata per gli immobili invenduti delle imprese di costruzione. “Non è dovuta l’imposta relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.MILITARI– Per i militari non vi è obbligo di residenza nell’ abitazione principale ai fini dell’esenzione dall’IMU: “non sono richieste le condizioni della dimora abituale e della residenza anagrafica ai fini dell’applicazione della disciplina in materia di Imu concernente l’abitazione principale e le relative pertinenze”.In attesa di chiarimenti da parte dell’ Agenzia delle Entrate, gli uffici dell’ associazione rimangono a disposizione degli associati.Claudio Contini – Gilberto Baldazzi

La locazione di immobili abitativi da parte delle imprese un tempo assoggettati ad IVA ora di norma non assoggettati possono tuttavia esserlo se l’opzione è indicata sul contratto di locazione. Per i contratti in corso l’opzione applicativa dell’IVA al 10% dovrà risultare da un atto integrativo (circolare 22/E del 28 Giugno 2013 della Agenzia delle Entrate)

Con il Dpr 16.04.2013 n° 74 vi sono norme del tutto nuove per l’esercizio conduzione controllo manutenzione e ispezione degli impianti.E’ mantenuta la facoltà di delega a terzi (terzo responsabile) di tutti gli adempimenti solo però se gli impianti sono a norma: di fatto è indispensabile delegare la gestione per evitare le sanzioni.E’ anche precisato il livello massimo delle temperature medie ambientali invernali degli impianti in 20° (compresa la tolleranza di 2°) per usi diversi dall’abitativo, e 22° (compresa la tolleranza di 2°) per gli altri ambienti.

Il locatore per immobili ad uso abitativo e relative pertinenze purché persona fisica (provvedimento 7 aprile 2011 punto 11) può optare per la “tassa piatta” del 21% (19% per le locazioni a regime di contratto concordato) al posto dell’IRPEF progressiva ed addizionali.In tal modo in sede di registrazione del contratto non è prevista la tassa di bollo (di norma a carico del conduttore) e l’imposta di registro (di norma per metà a carico del conduttore).Non è però consentito in tal caso alcun aumento o aggiornamento del canone.Anche il conduttore tuttavia per applicare la cedolare secca deve avere particolari requisiti e cioè non deve esercitare attività imprenditoriale anche se l’immobile è comunque destinato ad abitazione di dipendenti o collaboratori (circolare 1 giugno 2011 26/E paragrafo 12) e deve essere quindi persona fisica o un ente pubblico o ente privato non commerciale con esplicita indicazione abitativa indicata nel contratto di locazione.La tassa piatta è invocabile anche per contratti di durata inferiore a 30 giorni e quindi senza obbligo di registrazione (ma comunque registrabili cosi’ da solennizzare l’opzione e senza oneri di registrazione…).

Le garanzie e fideiussioni inserite nei testi dei contratti di locazione determinano una imposta di registro aggiuntiva del 0,50% del canone annuo o dell’importo indicato nell’atto.Eventuali atti e scritture fuori dell’atto tese a conseguire le medesime obbligazioni dovranno essere del pari registrati in caso d’uso.

Coloro che hanno stipulato o rinnovato un contratto di locazione abitativa spetta una detrazione d’imposta di € 300,00 se il reddito non supera € 15493,71 e di € 150,00 se il reddito è conteso fra tale importo e € 30987,41. In caso di redditi superiori non spetta alcuna detrazione.Lo stabilisce il comma 1 dell’art. 16 del nuovo testo unico delle imposte dirette.La disposizione fa riferimento alla legge 431/98 che disciplina le locazioni abitative e quindi tutte quelle regolate dalla normativa che sostituì la legge dell’equo canone sono destinatarie della normativa quindi anche i contratti così detti “concordati” (transitori, 3+2 ecc) oltre quelli ordinari della durata di anni quattro (più quattro).

Il “decreto energia” n. 63 2013 è stato approvato il 1 Agosto 2013 in Senato.L’Attestato di Prestazione Energetica è da inserire in tutti gli atti traslativi di diritti reali pena la nullità dell’atto!Un paradosso incostituzionale che il prossimo decreto “del fare” forse rimedierà.In attesa delle norme attuative il contenuto di fatto è conforme alle norme della vecchia “ACE”.