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La cedolare secca sulle locazioni e stata approvata con Decreto Legislativo 14 marzo 2011 e pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 67 del 23 marzo. Entro 90 giorni dalla sua entrata in vigore, l’Agenzia delle Entrate darà indicazioni sulle modalità di esercizio delle opzioni che sono state introdotte dalla nuova Legge. L’applicazione della cedolare secca è legata alla situazione reddituale complessiva del contribuente e sarà conveniente alla maggioranza dei proprietari immobiliari. Sarà sconveniente per i piccoli proprietari a basso reddito, e comunque, per il momento, un caos, per gli adempimenti amministrativi di tutti. Chi dichiara redditi alti avrà vantaggi che potranno superare il 12%. Ma per sapere esattamente la convenienza complessiva, sarà necessario aspettare cosa delibereranno le Amministrazioni Comunali sulla nuova tassa che sostituirà l’ICI. Una cosa e certa: la nuova tassa comunale sarà, per legge, superiore alla vecchia ICI e le agevolazioni, per coloro che opteranno per il canone concordato, non saranno convenienti come con il vecchio regime. La nuova legge, se da una parte risponde agli obiettivi che si e posto il governo, dall’altra, non dà certamente una mano alla politica sul fronte della emergenza abitativa e la calmierazione dei canoni. Il premio per chi mantiene i canoni entro i limiti degli accordi territoriali è troppo basso e in moltissimi casi non conviene più. Tutto ciò comporterà un aumento dei canoni di locazione e il conseguente aumento della tensione abitativa. La nuova legge presenta inoltre interrogativi che rimangono irrisolti sul fronte degli adempimenti fiscali che risultano strettamente legati a quelli contrattuali.L’Agenzia delle Entrate dovrà chiarire le problematiche che potranno sorgere in caso di comproprietà dell’immobile e la possibilità di scegliere regimi diversi da parte dei comproprietari, ma anche, il legame temporale tra la scelta del regime fiscale e la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone. La sensazione di chi opera nel settore è che la strada per arrivare a definire tutte le problematiche che potranno insorgere è ancora lunga. Per l’investimento immobiliare da concedere in locazione, però, è iniziata una nuova era fiscale, e la relativa tassazione è stata allineata a quella sul risparmio mobiliare. L’UPPI, che da oltre quindici anni ha sostenuto la necessità di questa riforma, esprime soddisfazione per il risultato politico raggiunto, ma non può nascondere le complicazioni introdotte e la necessità di risolverle. Auspica che le organizzazioni sindacali della proprietà edilizia maggiormente rappresentative vengano interessate nel processo di formazione delle leggi per ottenere i migliori risultati, e in particolare che si intervenga sui contratti transitori e studenteschi con riforme che li rendano attuabili.

La Legge di Stabilità (che veniva in precedenza definita Legge Finanziaria) per l’anno 2011, Legge 13 dicembre 2010 n. 220, recante “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato”, è stata pubblicata sul Supplemento Ordinario n.281 alla Gazzetta Ufficiale n.297 del 21 dicembre 2010. I provvedimenti contenuti sono entrati in vigore a decorrere dall’1 gennaio 2011.Il commento che segue, riguarda le disposizioni fiscali maggiormente interessanti per il settore immobiliare.

1. Novità in tema di IVA per le cessioni di abitazioni
2. Proroga detrazione Irpef/Ires 55% su interventi di risparmio energetico
3. Nuova disciplina fiscale per i contratti di leasing immobiliare

1. Novità IVA per le cessioni di abitazioni

L’art.1, comma 86, della legge 220/2010 stabilisce l’imponibilità IVA per le cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese “costruttrici” o “ristrutturatrici” entro 5 anni (anziché 4) dall’ultimazione dei lavori di costruzione o di ristrutturazione.Conseguentemente, dal 1° gennaio 2011, le imprese per le quali sia già scaduto il quarto anno dall’ultimazione dei lavori, ma non il quinto, cederanno le abitazioni realizzate applicando IVA, non soggiacendo all’obbligo di restituzione parziale dell’IVA detratta in sede di costruzione, né alle limitazioni sul diritto alla detrazione dell’IVA sull’attività generale (cd. “pro-rata”).

2. Proroga della detrazione d’imposta del 55% su interventi di risparmio energetico

L’art.1, comma 48, della legge 220/2010 ha prorogato, fino a tutto 31 dicembre 2011, la detrazione del 55% per le spese riferite ad interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti.La novità molto importante riguarda i tempi di ripartizione dell’onere. Infatti per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2011, la detrazione dovrà avvenire obbligatoriamente in 10 quote annuali di pari importo (anziché in 5 quote, come previsto per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2010).Sono confermate le ulteriori modalità applicative del beneficio, tra le quali:- la semplificazione degli adempimenti per gli interventi di sostituzione di finestre, comprensive di infissi (in singole unità immobiliari), installazione di pannelli solari e per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione, con pompe di calore ad alta efficienza, ovvero con impianti geotermici a bassa entalpia.Per tali lavori, quindi, non è più richiesta l’acquisizione dell’attestato di certificazione/qualificazione energetica dell’edificio;-  l’obbligo di invio della Comunicazione all’Agenzia delle Entrate per i lavori pluriennali.Si veda, al riguardo, l’articolo riepilogativo sulle detrazioni riguardanti il risparmio energetico (c.d. del 55%) riportato su questo numero del notiziario.

3. Nuova disciplina fiscale per i contratti di leasing immobiliare

Il riordino della disciplina fiscale relativa ai contratti di leasing immobiliare, art.1, commi 15-16 prevede:- per i contratti in corso al 1° gennaio 2011, il versamento, in unica soluzione, entro il 31 marzo 2011, di un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale, con modalità da definire con provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate;-  per i contratti che verranno stipulati a partire dal 1° gennaio 2011, viene prevista una modifica al regime previgente, diretta ad equiparare l’acquisizione in leasing degli immobili strumentali al loro acquisto in proprietà (art.1, comma 15).Inoltre, ai sensi dell’art.31 del D.L. 78/2010, convertito, con modificazioni, dalla legge 122/2010, dal 1° gennaio 2011, è operativo il divieto di compensare crediti d’imposta (per imposte sul reddito ed IVA), fino a concorrenza dell’importo dei debiti tributari iscritti a ruolo per imposte erariali, per i quali è scaduto il termine di pagamento, di ammontare superiore a 1.500 euro.È prevista, in caso di inosservanza, una sanzione che si rende applicabile unicamente al momento in cui il ruolo sia divenuto definitivo, ossia non piu` contestabile in via giudiziale od amministrativa.In sostanza, al contribuente che effettui la compensazione di crediti relativi ad imposte erariali con debiti di importo superiore a 1.500 euro, iscritti a ruoli contestati in via giudiziale o amministrativa (cd. “ruoli non definitivi”), la sanzione, in pendenza di giudizio, non verrà applicata.Al contrario, la sanzione verrà applicata in presenza di compensazione dei crediti d’imposta con debiti iscritti a ruoli definitivi, di importo superiore a 1.500 euro.Resta fermo che i contribuenti, con debiti iscritti a ruolo di importo inferiore a 1.500 euro, possono liberamente utilizzare i propri crediti d’imposta in compensazione con i versamenti delle imposte e dei contributi dovuti (attraverso il Modello F24).

Decreto Legislativo 14 marzo 2011 n.23 in G.U. n.67 del 23/3/2011ll Decreto Legislativo sul federalismo municipale, presenta importanti novità sull’imposizione fiscale che entreranno in vigore, in prevalenza, dal 2014. Vi sono, però, anche provvedimenti che incidono fin dal 2011 sul sistema tributario italiano. Uno su tutti, la “cedolare secca” sui redditi da locazione.A partire da quest’anno chi (proprietario o titolare di diritto reale di godimento), al di fuori dell’attività d’impresa o di lavoro autonomo, cede in locazione immobili ad uso abitativo – ed eventualmente, insieme all’appartamento, le sue pertinenze – può scegliere di tassare i canoni con un’imposta sostitutiva dell’lrpef e delle addizionali comunale e regionale, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione, del 21%. Misura che si abbassa al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (individuati dal DL 551/1998, aIl’articolo 1, lettere a) e b) e in quelli ad alta tensione abitativa.La durata e le modalità dell’opzione saranno previste da un apposito provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate da emanarsi entro il 6 luglio 2011.È auspicabile, inoltre, che l’opzione possa essere esercitata individualmente.Sono assoggettabili a cedolare secca anche i canoni relativi a contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, per i quali non c’è l’obbIigo di registrazione.La cedolare secca sostituisce, inoltre, le imposte di registro e di bollo sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.Le imposte di registro e di bollo eventualmente già versate, non verranno rimborsate.La scelta comporta benefici anche per l’inquilino che, dal canto suo. avrà la sicurezza di un canone fisso e non modificabile. Per il periodo nel corso del quale i fitti saranno assoggettati a cedolare secca, infatti, è sospesa per il locatore la facoltà di chiederne qualsiasi aggiornamento (compresa la variazione “Istat”), pur se prevista nel contratto.Un legame, questo fra le parti, che la norma rafforza al punto da subordinare l’efficacia dell’opzione per la tassazione sostitutiva proprio alla dichiarazione preventiva di rinuncia agli aggiornamenti, che il locatore deve comunicare per raccomandata al conduttore.Al proprietario dell’immobile (o al titolare di altro diritto reale di godimento) viene, dunque, aperta una nuova strada rispetto a quella ordinaria, seguendo la quale i canoni di locazione partecipano al reddito complessivo, poi tassato in base alle aliquote fissate per i diversi scaglioni Irpef. In ogni modo, anche nel caso si optasse per la cedolare secca, il reddito sottoposto a imposta sostitutiva non può essere inferiore a quello catastale, determinato applicando le tariffe d’estimo.

In attesa del provvedimento delle Entrate

Entro i 90 giorni dall’ entrata in vigore del Decreto (6 luglio 2011), sarà l’Agenzia delle Entrate a fissare analiticamente le formalità operative e, principalmente, le modalità di esercizio dell’opzione, di versamento degli acconti e del saldo. Il D.lgs ha, in ogni modo, stabilito che:- gli acconti saranno pari all’85% dell’imposta per il 2011 e al 95% per il 2012- il tributo va versato entro il termine previsto per il pagamento dell’Irpef- eventuali imposte di bollo e di registro, pagate per registrazioni già avvenute, non saranno rimborsate- il reddito assoggettato a cedolare secca rileva ogni volta la normativa faccia riferimento a requisiti reddituali per il riconoscimento di agevolazioni, fiscali e non, nonché ai fini lsee.

La scure sugli affitti non dichiarati

Con l’articolo 3 del Dlgs sul federalismo municipale si è operato anche sul fronte del contrasto agli affitti in nero.In caso di mancata registrazione di contratti di locazione relativi a immobili a uso abitativo entro il termine stabilito dalla legge:- la durata della locazione è stabitita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d’ufficio- al rinnovo si applica la disciplina prevista per i contratti a canone libero- a decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato nel minore fra l’importo stabilito fra le parti e quello pari al triplo della rendita catastaie, oltre l’adeguamento, dal secondo anno, in base al 75% dell’aumento degli indici istat dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati e operai.Stesse conseguenze anche per contratti registrati:- di locazione contenenti un importo inferiore a quello effettivo- di comodato fittizio.Locazioni “sottodichiarate” e comodati fìttizi, se non registrati, si considerano nulli.Per evitare che si attivi questo sistema sanzionatorio, ci si può ancora “ravvedere”, sottoponendo a registrazione i contratti in corso entro 60 giorni dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo.Va rimarcato che una spinta in più (se ve ne fosse bisogno) alla registrazione dei contratti di locazione è data dalla norma per cui l’adempimento sostituisce l’obbligo di comunicare le generalità del conduttore all’autorità di pubblica sicurezza.L’inasprimento più notevole delle sanzioni si è avuto a livello di imposte sui redditi.Se, infatti, il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato nella dichiarazione dei redditi, la sanzione applicata varia dal 240% al 480% dell’lrpef evasa.Punita è anche l’indicazione in misura inferiore a quella effettiva. La sanzione, in questo caso, può andare dal 200% al 400 per cento.In pratica, sono state raddoppiate le sanzioni amministrative fissate nei casi di dichiarazione omessa o infedele (articolo 1, commi 1 e 2, del decreto legislativo 471/1997).Inoltre per i redditi da locazione di immobili abitativi, le definizioni agevolate saranno un miraggio: accertamento con adesione e acquiescenza non fruiscono di alcuna riduzione delle sanzioni.L’unico beneficio consisterà nell’applicazione delle “pene” ordinarie (e non raddoppiate, come sopra illustrato) previste all’articolo 1, commi 1 e 2, dei decreto legislativo 471/1997, oppure all’articolo 13 dello stesso decreto legislativo nei casi di ritardato od omesso versamento.

DOPPIA COMUNICAZIONE PER L’ OPZIONE

i) Una prima comunicazione tramite raccomandata A.R. , dovrà essere preventivamente inviata al conduttore; tale comunicazione è formalità essenziale in quanto la norma prevede che “l’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione ai conduttore con lettera raccomandata”. Nella comunicazione il locatore, comunicando la scelta per la “cedolare”, dovrà formalizzare la rinuncia alla facoltà di richiedere, per tutto il periodo di validità dell’ opzione, l’aggiornamento del canone dovuto a qualsiasi titolo.ii) Una seconda comunicazione di opzione per il regime sostitutivo dovrà essere effettuata, sempre dal locatore, all’Agenzia delle Entrate, sulla base degli emanandi provvedimenti operativi.Solamente se entrambe le comunicazioni verranno regolarmente effettuate si potrà accedere al nuovo sistema di imposizione.Si attendono, comunque, maggiori chiarimenti da parte dell’Agenzia delle Entrate dopo la pubblicazione in Gazzetta del Decreto.

RISPARMIO ENERGETICO Detrazione IRPEF del 55%: è confermata anche per l’anno 2011, la detrazione per le spese documentate, sostenute entro il 31 dicembre 2011, relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti. La detrazione andrà però ripartita in dieci (anziché cinque) quote annuali di pari importo.RAVVEDIMENTO OPEROSO: a decorrere dal 1 febbraio 2011, viene modificata la misura delle sanzioni ridotte previste in caso di utilizzo del ravvedimento operoso. Sono aumentate anche le sanzioni, contenute negli atti emessi dal 1° febbraio 2011, in caso di: accertamento con adesione; acquiescenza; definizione agevolata delle sanzioni; conciliazione giudiziale e adesione agli inviti al contraddittorio e ai processi verbali di constatazione.Leasing immobiliare: l’utilizzatore del bene è responsabile in solido per il pagamento dell’imposta di registro e delle imposte ipotecarie e catastali dovute dal locatore. L’imposta di registro è dovuta solo in caso d’uso e in misura fissa. Per tutti i contratti di locazione finanziaria di immobili in corso di esecuzione alla data dell’1 gennaio 2011, le parti sono tenute a versare un’imposta sostitutiva delle imposte ipotecaria e catastale, da corrispondere in unica soluzione entro il 31 marzo 2011, le cui modalità di versamento sono determinate con provvedimento delle Entrate, entro il 15 gennaio 2011. La misura è determinata dalla differenza tra imposta di registro applicata sui canoni di locazione e un ammontare forfetario, corrispondente al 4%, moltiplicato per gli anni di durata residua del contratto.Regime Iva per le cessioni di immobili: viene disposta l’estensione del regime di imponibilità Iva previsto per le cessioni di fabbricati, diversi da quelli strumentali per natura, effettuate dalle imprese costruttrici o da quelle che vi hanno eseguito interventi di ristrutturazione edilizia. Non sono esenti Iva le cessioni di fabbricati effettuate dalle imprese costruttrici entro cinque anni (anziché entro gli attuali quattro anni) dal termine della costruzione.

IL CASO DELLE TABELLE INSERITE NEL CONTRATTO DI ADESIONE DI ACQUISTO DA PARTE DEL COSTRUTTORE-VENDITORE DELL’EDIFICIO CONDOMINIALEAlcuni giuristi commentatori anche autorevoli della decisione interpretativa di Cassazione, innamorati della novità, si spingono a negare il valore contrattuale delle tabelle sottoscritte da tutti i proprietari in sede di acquisto dal venditore.Per un verso essi negano che trattasi di un vero negozio giuridico essendovi in tale atto una specifica indicazione del dettaglio contrattuale connesso alle tabelle ( una serie di meri numeri ?…) per altro verso, secondo il sillogismo civilistico regolato dal codice: TABELLE = REGOLAMENTO; REGOLAMENTO=FACOLTA’ DELIBERANTE DELL’ASSEMBLEA ergo TABELLE APPROVABILI DALL’ASSEMBLEA, tali commentatori rilevano che sempre l’assemblea quindi può decidere sulle tabelle tutte… anche quelle così dette “per valore”Ma ”quale valore?!” “nessun valore” continuano gli interpretatori così coraggiosi! I beni condominiali, aggiungono, “non sono una proprietà vera e propria dei condomini ma strumenti a disposizione della volontà della maggioranza espressa dall’assemblea”… e ancora: “non siamo come nella Comunione ove i beni sono di proprietà dei comunisti della Comunione!”Ma noi osserviamo ed eccepiamo: il Condominio non è un istituto giuridico estensione della giuridicità della Comunione? Peraltro esplicitamente rinviata alla normativa stessa della Comunione?Infatti, poer introdurre un caso concreto, recentemente in occasione del terremoto che ha devastato i condominii dell’Aquila essi sono ricostruiti, come è indubbio che accada e nessuno si “sogna” di eccepire, con l’erogazione di tutti i condòmini in base alle tabelle per valore!Non è che costoro “negazionisti” siano aderenti al “partito” della riforma del condominio proposto paradossalmente dalla maggioranza dei componenti della Commissione Giustizia del Senato ove si prevede fra le altre forzature che le proprietà comuni quindi dei condomini, siano vendibili con delibera della maggioranza? (Addirittura nella proposta prevedendo che nei “supercondomini” l’amministratore può vendere i beni comuni senza nemmeno la delibera dell’assemblea!)Quindi ad abundantiam costoro giuristi che chiamiamo “negazionisti” affermano che le tabelle contrattuali non sono un contratto perché il bene condominiale non è una proprietà e perché manca la volontà specifica negoziale…Viceversa noi sosteniamo che il contratto di acquisto con allegate le tabelle “DI VALORE” (solo di esse stiamo parlando! Le altre per la ripartizione dei costi dei servizi sono di certo modificabili a maggioranza..) sono un negozio a pieno effetto perché esse sono indicate come L’EVOLUZIONE DI UN CALCOLO BASATO APPUNTO SULLA VOLONTA’ ESPLICITA DI INDICARE CON I COEFFICIENTI DI CALCOLO (luminosità, esposizione, piano dimensione altezza ecc…) UN VERO E PROPRIO PATTO VALUTATIVO DEL QUALE IL “NUMERO” ALTRO NON E’ CHE LA RESULTANTE ARITMETICA.Quindi CERTO che i beni sono una proprietà! CERTO che le tabelle “contrattuali” sono tali, e hanno valenza nei confronti dei terzi e nuovi proprietari succedutisi per la pubblicità in capo all’atto pubblico! CERTO che la tabella per valore misura la quota di proprietà dei beni comuni!Ma la sentenza de qua non è tutta da “BUTTAR VIA” perché là dove nega, viceversa esplicitamente conferma la possibilità DI MODIFICARE le tabelle contrattuali (anche quelle consolidatesi per pacta concludentia… perché no?) che misurano il valore dei beni comuni e quindila quota parte di essi rispetto a ciascun condomino QUANDO SONO MUTATE (bene afferma in questo caso la sentenza) le situazioni fisiche e quindi i rapporti di valore fra le varie unità immobiliari, ad esempio con una sopraelevazione, una estensione interrata ecc.E perché, diciamo noi, ciò è possibile senza che noi stessi possiamo contraddirci? Perché abbiamo precisato che il patto contrattuale è connesso con i COEFFICIENTI DI VALUITAZIONE e quindi non occorre l’unanimità per solennizzare ad esempio che “tre per due faccia sei”..e quindi la stima pattizia alla base della tabella per valore spiega pienamente il proprio effetto semplicemente adottando il ricalcalo alla mutata situazione e ciò solennizzando con una delibera di assemblea… questo si!Altro effetto positivo della decisione interpretativa della sentenza è che si evita quanto fin’ora ipotizzato per il ricorso alla notifica a tutti i condomini (ANCHE PLURIMI E A VARIO TITOLO) della domanda giudiziale costosa a percorso accidentato per la modifica della tabella per valore; tutto si risolve con la legittimazione passiva (magari conferita ad hoc all’amministratori) a stare in giudizio a fronte delle eventuali opposizioni alla delibera stessa quindi il tutto con una grande semplificazione e garanzia del diritto di tutela dei condomini.E tutto ciò si concilia perfettamente con la riaffermazione a noi cara che la proprietà è intangibile, inviolabile anche quella comune a più soggetti e costituzionalmente sancita…Una eccezione di incostituzionalità di certo si sta “affacciando” per il ridimensionamento parziale della sentenza della Corte di Cassazione che abbiamo commentato, da “spendere” anche avverso l’orientamento lesivo di quella tal legge sul condominio in corso di discussione in Commissione Giustizia del Senato.Prof. Gilberto Baldazzi * * Il prof. Gilberto Baldazzi, dottore commercialista e dottore in giurisprudenza, è fondatore della prima associazione di amministratori immobiliari e fondatore dell’Unione Piccoli Proprietari Immobiliari (UPPI) della quale è Coordinatore Generale Nazionale

Il settore immobiliare non aveva ancora metabolizzato le articolate e complesse normative sull’edilizia che si è impinguata la problematica per tante altre novità e naturalmente tutte negative “ovviamente”, ad angustiare ulteriormente il piccolo “povero” proprietario ImmobiliareAnche la Corte di Cassazione si è impegnata nel sviluppare una interpretazione della normativa in materia condominiale FORSE tesa a consentire l’approvazione delle tabelle millesimali a maggioranza anziché all’unanimità… dico “forse” perché la decisione non credo proprio che attenga alla problematica afferente le tabelle che contrattualmente ai fini della pubblicità a terzi, hanno conseguito una unanime approvazione anche perché vorrei proprio sapere come poter rendere il verbale di assemblea in forma pubblica trascrivibile !Ma la questione malgrado l’ampio risalto dato dalla stampa alla vicenda non è nei termini suddetti, la pronunzia della Suprema Corte attiene ad una fattispecie (il riparto delle spese di riscaldamento) che già era ben nota come decisione assembleare adottabile a maggioranza: una conferma quindi e niente più! (vedasi altro specifico articolo)Ma veniamo alle altre novità.Il primo luglio è la data dalla quale è indispensabile, pena la nullità dell’atto, nei contratti di locazione l’indicazione dell’accampionamento catastale con tutti i dati connessi (foglio, particella ecc.) e non solo! Occorre anche la dichiarazione del locatore di conformità della planimetria Catastale alla situazione di fatto esistente….(asseverata da tecnico abilitato nel caso di atto pubblico). Ciò comporta la necessità di regolarizzare la situazione catastale; fortunatamente ciò sarà obbligatorio, almeno ai fini della legittimità della compravendita, solo per significative diversità e non per piccole difformità (quali porte interne, finestrature ecc. che non modificano la superficie e gli elementi significativi per una diversa valutazione della rendita catastale) salvo comunque l’aspetto della congruità edilizio-amministrativo sempre dovuto.In sede di registrazione del contratto di locazione il “mod 69”per la registrazione stessa (obbligatoria) è stato esteso ad un foglio aggiuntivo (quadro “D”) che prevede l’indicazione dei dati catastali. Si noti che in caso di omessa registrazione peraltro già in passato elemento “ad substantiam” per l’esistenza stessa del contratto, il giudice può imporre la durata quadriennale del contratto con un canone pari al triplo della rendita catastale (quindi un importo assai inferiore a quello di mercato!).Anche i rinnovi, le risoluzioni, le cessioni ecc. devono essere (entro 20 giorni e una sola volta) notiziate all’agenzia delle Entrate presso la quale fu eseguita la prima registrazione, attraverso un modello apposito ove si indicano i dati catastali (mod.CDC).Quanto alla Cedolare Secca del 20% della rendita locatizia, valida solo per i privati, se la disposizione sarà confermata anche nei lineamenti operativi, da gennaio 2011 il contribuente potrà regolare una tantum annualmente il prelievo fiscale con tale aliquota oppure proseguire con le dichiarazioni dei redditi come per il passato (quindi anche con le detrazioni del 40,5 % per le case locate con i contratti convenzionati) sommando tale reddito all’insieme delle altre percezioni per gli altri redditi. Occorre quindi valutare la convenienza dell’uno o l’altro metodo!Infine la CERTIFICAZIONE ENERGETICA un balzello tutto nuovo obbligatorio per gli atti (senza tuttavia la sanzione della revoca della validità ma con sanzione pecuniaria fino a 10000,00 Euro) di locazione (abitativi e non) e di trasferimento dei beni immobiliari nelle regioni che hanno legiferato in merito, per le altre è “il caos” (discutibile in tali luoghi la validità della autocertificazione per manifesta carenza di professionalità dell’autocertificante ….).La Conciliazione (già prevista nella estensione delle possibilità di arbitrato e attività giurisprudenziale deflativa “privata” che UPPI, INCI ed ANACI hanno promosso da tempo con l’Istituto Arbitrale e di conciliazione di Firenze) è stata definitivamente “varata” attraverso il regolamento che ha avuto l’approvazione del Consiglio di Stato… Appena il provvedimento sarà pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale sarà attivo da Marzo 2010 ma occorrerà attendere che siano a “regime” gli enti e gli organi formativi: il Condominio è materia riservata alla procedura.Ultima considerazione la proposta di legge in discussione alla Commissione Giustizia del Senato sulla riforma del Condominio: il testo ancora in fase di valutazione degli emendamenti (As71) comprende tutto e il suo contrario … Per la proprietà immobiliare si profilano norme incostituzionali (la disponibilità a maggioranza di cedere i beni di proprietà comune ed altro) ed oneri aggiuntivi clamorosi.. per gli amministratori… un “velo pietoso”… Molti dovranno cambiare mestiere.UPPI che coordino ha in corso un articolato snello da presentare in Senato in via alternativa se come si spera verrà evitata la decisione in sede deliberante che si aggiunge alla discussione alla Camera dei Deputati dove parlamentari di diversa estrazione hanno presentato un diverso alternativo Disegno di Legge (AC3682)… non è questo cosa splendente ma più accettabile comunque emendabile.Intervento del Prof. Gilberto Baldazzi coordinatore nazionale U.P.P.I. al convegno patrocinato da UPPI Toscana, organizzato da ANACI a Livorno il 01/09/2010.

NOTA INFORMATIVA AL DPR 462/01

OGGETTO: Adempimenti al Decreto del Presidente della Repubblica del 22 Ottobre 2001, n.462Si ricorda che dall’entrata in vigore del DPR 462/01 “Regolamento di semplificazione del procedimento per la denuncia di installazione e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, di dispositivi di messa a terra di impianti elettrici pericolosi”, IL DATORE DI LAVORO È TENUTO AD EFFETTUARE LE VERIFICHE PERIODICHE SUI SEGUENTI IMPIANTI:

1. Impianti di messa a terra
2. Dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche
3. Impianti in luoghi con pericolo di esplosione

Per il punto 1 e 2 la periodicità (art. 4 DPR 462/01) è di anni cinque ad eccezione degli impianti nei cantieri, nei luoghi adibiti ad uso medico e quelli installati in luoghi a maggior rischio di incendio, che devono essere verificati ogni due anni.Per il punto 3 la periodicità (art. 6 DPR 462/01) è di due anni.Il DPR 462/01 identifica, tra i soggetti autorizzati ad effettuare le verifiche periodiche o straordinarie (art.4 c.2, art.6 c.2 e art.7 c.1 del DPR 462/01), l’Azienda Sanitaria Locale, le ARPA nonché Organismi, come VEC s.r.l, autorizzati dal Ministero dello Sviluppo Economico.Pertanto per le verifiche dei suddetti impianti il Datore di Lavoro dovrà rivolgersi alla ASL / ARPA territorialmente competente o agli altri Organismi Privati, come VEC s.r.l , autorizzati dal Ministero dello Sviluppo Economico.

Troppo si è parlato della sentenza citata che non ha che confermato quanto la Giurisprudenza di merito ha più volte ribadito.Le tabelle utili per la ripartizione delle spese e quindi le quote ECONOMICHE a carico dei singoli condomini, sono approvabili a maggioranza! Dove è la novità? La sentenza non attiene alla facoltà di deliberare a maggioranza con i criteri dell’art. 1136 secondo comma cioè con 500 millesimi le modifiche ai valori di proprietà che solo l’unanimità può determinare.Premesso che è comunque ridicolo che una maggioranza CON VECCHIE TABELLE deliberi le modifiche OTTENENDO NUOVE TABELLE (per cui se la delibera fosse adottata a tabelle corrette magari la maggioranza stessa non sarebbe conseguita!…) tuttavia l’assunto della decisione della Suprema Corte si basa sul fatto che gli artt. 68 e 69 delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile precisa come le tabelle siano allegate al regolamento e poiché il regolamento è approvabile a maggioranza anche le tabelle possono essere con tale quorum essere approvate… Dove è la novità.Ricordiamo che il regolamento può prevedere tutto ma sono valide se approvate a maggioranza solo le norme in esso contenute che disciplinano l’uso delle cose comuni mentre le disposizioni che limitano la sfera di libertà legata al diritto di proprietà, devono ovviamente essere approvate all’unanimità…. Dove è la novitàEcco che la sentenza è da intendersi legata a tale dualismo: LA DISCIPLINA DEL RIPARTO DELLE SPESE E RELATIVE TABELLE CHE LE SUDDIVIDE sarà deliberata a maggioranza, quindi le tabelle che identificano IL DIRITTO DI PROPRIETA’ è sempre competenza dell’unanimità dei condomini (a maggior ragione in presenza di tabelle di proprietà approvate contrattualmente con il rogito di acquisto!).Nulla cambia quindi: solo la solenne conferma di quanto già conseguito nelle decisioni interpretative della norma come prodotto dalla Giurisprudenza precedente e dalla dottrina.

Il Coordinatore Generale Nazionale dell’UPPI (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari) Gilberto Baldazzi che a livello nazionale conta più di 160.000 iscritti paganti , quindi la più grande organizzazione rappresentativa della proprietà che fin dal 2004 è riconosciuta nella sua dimensione nazionale dal Ministero del Lavoro e Politiche Sociali, ha manifestato in una riunione degli iscritti Regionale Toscana, le perplessità per lo strumento della “cedolare secca”! come grossolanamente proposta e si riserva di articolare proposte correttive.Il responsabile nazionale e Presidente Regionale dott. Gilberto Baldazzi ha inoltre evidenziato come i piccoli proprietari con redditi bassi non hanno vantaggi dalla introduzione della cedolare anche con canoni di affitto percepito significativo (fino a 20000 Euro di affitto i percettori di redditi personali tassati IRPEF al 23% non hanno vantaggi…) per cui il meccanismo deve essere modificato, ma la cosa paradossale è che in Toscana dove l’evasione per case “fantasma” è poco significativa (intorno al 5% secondo le stime ministeriali) i Comuni nuovi destinatari del nuovo meccanismo avranno una flessione pesante e negativa fra i mancati trasferimenti pubblici ex IPEF e la eliminazione dell’ICI. E non avranno interesse e soprattutto risorse pe stimolare contratti socialmente adeguati a canoni concordati (legge 431/98)Infatti il Disegno di Legge non prevede correttivi per salvaguardare la stimolazione alla stipula di contratti convenzionati (i tre + due e similari) che comportano una riduzione dei canoni integrando presupposti sociali importanti posto che con tali contratti il proprietario è rimborsato con una detrazione aggiuntiva del 30% IRPEF e, come in Firenze ed altri comuni, con l’eliminazione dell’ICI.Con la nuova impostazione chi farà mai contratti convenzionati, riducendo l’affitto senza compensazioni? I comuni invieranno denari a casa dei cittadini per premiarli? Lo stato invierà un attestato di benemerenza ai proprietari autolesionisti?!Possibile che tutti parlino di questa cedolare e nessuno si soffermi sul grave impatto sociale sugli affitti che questa normativa propone?

Tutte le opere tese a conseguire una ripartizione delle spese in base al reale consumo effettuato dalle singole unità immobiliari di un condominio attraverso sistemi di contabilizzazioni del calore e per le opere di “termoregolazione del calore” sono deliberate in deroga alle disposizioni del Codice Civile sulle maggioranze condominiali.La legge n° 10 del 1991 (un po’ “datata” ) precisa che in tali casi l’assemblea delibera a “maggioranza” senza precisare quale e comunque secondo la sua “ratio” con un voto facilitato rispetta alla disposizione di base.Si presume quindi ragionevolmente che derogando dall’art. 1120 (innovazioni) e dal 2° comma dell’art. 1136 del Codice, la legge intenda considerare legittima la delibera adottata dalla maggioranza dei millesimi in prima convocazione (in tal caso ricalcando la norma ordinaria) ma con la maggioranza ben più agevole nel caso di assemblea di seconda convocazione prevista con un “quorum” di 336 millesimi (1/3 del totale).