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Il Garante della Privacy con il provvedimento del giorno 8 aprile 2010 ha ribadito il concetto più volte espresso quanto alle garanzie della riservatezza nei condominii come nelle proprietà private.In pratica il sistema di rilevazione è consentito solo ove sia inquadrata la porta di accesso del singolo e non l’androne e il vano scale.Occorre quindi attenzione per non incorrere nel disposto dell’art. 615 bis del Codice Penale e “l’angolo di visuale deve essere limitato ai soli spazi di propria esclusiva pertinenza escludendo ogni forma di ripresa relativa ad aree comuni”.Tuttavia la videosorveglianza è consentita per la protezione di persone in aree di parcheggio, uscite di emergenza ecc. evitando tuttavia la ripresa di luoghi circostanti (edifici confinati, viabilità ecc.).Rimane aperta la possibilità del concorso dei conduttori nella delibera che nei condomini viene adottata per la decisione della apposizione di apparati di videosorveglianza, né è chiaro quale possa essere la maggioranza assembleare necessaria.Trattandosi di questione di sicurezza è possibile ipotizzare che la delibera sia adottata con la maggioranza anche ridott(1/3) prevista per le assemblee di seconda convocazione con onere a carico dei proprietari di informare i conduttori del contenuto della delibera.

Art. 12 del D.L. 21.3.1978. n.59 convertito in legge 18.5.1978 n.191Chiunque cede (a) la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente, per un periodo superiore a 1 mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o parte di esso, ha l’obbligo di comunicare all’Autorità di Pubblica Sicurezza, entro 48 ore dalla consegna (b) dell’immobile (c), la sua esatta ubicazione nonché le generalità dell’acquirente, del conduttore o della persona che assume la disponibilità del bene, e gli estremi del documento di identità o di riconoscimento che il cedente deve richiedere al cessionario (d).a. La comunicazione deve essere effettuata da chiunque (persona fisica o giuridica, pubblica o privata) ceda ad altri, a qualunque tìtolo e per un periodo superiore ad 1 mese, l’uso esclusivo di un fabbricato o parte di esso all’Autorità locale di Pubblica Sicurezza (Commissariato di P.S. o, ove questo manchi, al Sindaco). L’obbligo spetta a chi, avendo la disponibilità dei locali in nome proprio o altrui (proprietario, usufruttuario, locatario in caso di sublocazione, rappresentante legale), li cede ad altri. La legge stabilisce, inoltre, che l’identità del cessionario deve essere obbligatoriamente accertata dal cedente (al fine di compìlare con i relativi dati anagrafici il modulo), mediante l’esame di un documento di identità. Non sono ammesse altre modalità, neppure l’eventuale conoscenza personale.b. Le comunicazioni debbono avvenire entro 48 ore dalla consegna dei locali. Per la decorrenza del termini si deve cioè tener conto del momento della disponibilita di fatto dell’immobile, e non del momento dell’accordo o della firma del contratto. Inoltre, poiché la comunicazione deve avvenire entro 48 ore dalla consegna, è ovvio che, in caso di rinnovo o proroga della dìsponibilità al medesimo soggetto, essa non deve essere ripetuta.c. Deve essere denunciata la cessione dei fabbricati di qualsiasi tipo e condizione e a qualunque uso adibiti; fabbricati civili, commerciali, industriali, urbani, rustici, integri, semidiroccati, in costruzione.d. La comunicazione deve avvenire mediante consegna, presso i Commissariati di Pubblica Sicurezza nella cui circoscrizione risulta l’immobile, dell’apposito modulo.La comunicazione può essere effettuata anche per posta, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Da tempo si discute se la conferma dell’amministratore condominiale debba avvenire con le maggioranze previste per la nomina del medesimo oppure risulti sufficiente la maggioranza prevista per le delibere di seconda convocazione e nel caso di assemblea di tale fatta.

Tutto deve risalire al concetto per cui risulta consolidato il principio della prorogatio della funzione dell’amministratore.

Dimissionario o revocato o con l’argomento non espressamente indicato all’ordine del giorno dell’assemblea, l’amministratore continua a svolgere tutte le sue funzioni ordinarie o straordinarie fino a che con la maggioranza, questa volta si, di 500 millesimi, non sia nominato un nuovo amministratore.

Ed allora se l’argomento è all’ordine del giorno, e se, magari per scarsa affluenza all’assemblea, la conferma avviene in una adunanza in seconda convocazione con le maggioranze di essa e cioè con almeno 336 millesimi la conferma è da intendersi avvenuta o meno?

Poiché come indicato all’ inizio, è da intendersi in prorogatio la funzione dell’amministratore, sarà altrettanto valida a maggior ragione la conferma esplicita ancorché con la delibera di seconda convocazione che veda la partecipazione favorevole della maggioranza degli intervenuti, di persona o per delega, all’assemblea, che costituiscano almeno 334 millesimi.

Per tutte la Cassazione conseguentemente alla sentenza 23.01.2007 n° 1405.”

Norme regionali sulla certificazione energetica. Cosa cambia dal 18 marzo 2010.Il 18 marzo 2010 è entrato in vigore l’articolo 23bis della legge regionale 39/2005 e il relativo regolamento regionale sulla Certificazione Energetica degli edifici (DPGR 25 febbraio 2010, n. 17/R).

Cosa cambierà a partire da quella data?

Innanzitutto va chiarito che la disciplina regionale in materia non tocca né le metodologie di calcolo per la certificazione, né l’individuazione della figura del certificatore: rimangono in vigore le norme statali su tali temi (per le metodologie il DM 26 giugno 2009 “Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli edifici”, per la figura del certificatore l’allegato III al decreto legislativo 115/2008).  Fino all’emanazione di un modello regionale di attestato di certificazione energetica rimangono pure in vigore i modelli di attestato di certificazione allegati al DM 26 giugno 2009. Le disposizioni inerenti la “targa energetica” (art. 7 del regolamento) troveranno applicazione solo dopo l’approvazione con decreto dirigenziale del modello di targa energetica.Le disposizioni strettamente inerenti il sistema informativo troveranno applicazione solo dopo il varo del sistema informativo sull’efficienza energetica. In particolare fino al varo di tale sistema gli attestati di certificazione dovranno essere presentati ai Comuni in forma cartacea.

Quali sono i cambiamenti che vi saranno automaticamente con l’entrata in vigore del regolamento.

1) I casi in cui è obbligatorio dotare l’immobile di un attestato di certificazione energetica — ACE (alt. 23-bis della Ir 3912005 e articoli 3 e 4 deI regolamento).

Rispetto a quanto già disposto dalle norme nazionali (Dlgs 192/2005, art. 6 e linee guida nazionali) vi sarà l’obbligatorietà di acquisire l’attestato di certificazione (detto ACE) anche nei seguenti casi oltre il caso di compravendita immobiliare:a) locazione di un immobile;b) ricostruzione a seguito di demolizione di immobili anche di superficie inferiore a 1000 mq;c) fabbricati isolati anche di superficie inferiore a 50 mq se comunque tale superficie arriva a 25 mq.Rimane in vigore l’esclusione dagli obblighi dei fabbricati isolati ma solo se di superficie inferiore a 25 mq (mentre lo Stato esclude i fabbricati più piccoli di 50 mq).E si aggiungono due ulteriori casi di esclusione, non previsti dalle norme nazionali:

• gli edifici per i quali sia stata dichiarata dalle competenti autorità la non abitabilità o agibilità nonché quelli per i quali, in caso di trasferimento a titolo oneroso, risulti la destinazione alla demolizione;
• i fabbricati temporanei con tempo di utilizzo non superiore a due anni.

2) L’attestato di qualificazione energetica – AQE

Il decreto legislativo 192/2005 (art. 8 comma 2) prevede anche un attestato di qualificazione energetica dell’edificio così come realizzato (detto AQE), da inviare al Comune con la dichiarazione di fine lavori. Quindi fino ad oggi in alcuni casi (per es. un nuovo edificio) è obbligatorio acquisire sia I’ACE che questo AQE.La legge regionale stabilisce che l’attestato di certifìcazione energetica tiene luogo dell’attestato di qualificazione, e che viene presentato al Comune con la certificazione di fine lavori (certificazione prevista dall’art. 86 della LR 1/2005). Quindi basterà presentare al Comune, allegato alla certificazione di fine lavori, l’attestato di certificazione energetica.

3) Come si fa a certificare un immobile

In attesa del varo da parte della Regione dell’ACE come documento digitale, il certificatore redigerà l’attestato in cartaceo in più originali, in modo che uno rimanga al committente e uno venga trasmesso al Comune insieme alla dichiarazione di fine lavori (prevista dall’art. 86 della LR 1/2005)Infatti al momento in cui il professionista provvede alla certificazione di fine lavori (ed eventuale agibilità/abitabilità) di cui all’articolo 86 della l.r.1/2005, va trasmesso al Comune anche l’ACE, e nel certificato di abitabilità/agibilità di cui al citato articolo 86 della Lr.1/2005 sarà fatta esplicita menzione dell’attestato di certificazione.b) Per le certificazioni in occasione di compravendita/locazione il venditore/locatore incarica un certificatore energetico. In attesa deI varo da parte della Regione dell’ACE come documento digitale, il certificatore, dopo aver fallo i controlli necessari, redigerà l’attestato in cartaceo in più originali. Infatti uno lo consegna al committente e uno lo trasmette al Comune (vedi gli obblighi di trasmissione al punto 5).Non sarà necessario allegare l’ACE all’atto di compravendita o locazione, ma, per confermare che l’attestato è stato acquisito, gli estremi identificativi dell’attestato di certificazione energetica dovranno essere richiamati nel relativo atto di trasferimento o contratto di locazione.

4) Gli obblighi di trasmissione dell’ACE alla Pubblica Amministrazione.

Come trasmettere l’ACE al Comune?Vi sono due casi:a) se l’ACE è prodotto a seguito di lavori edilizi un originale dell’attestato sarà trasmesso al Comune insieme al certificato di cui all’art. 86 della L 1/2005.Si segnala che, nel caso i lavori edilizi riguardino una pratica gestita dallo Sportello Unico Attività Produttive SUAP, anche I’ACE passerà come tutta l’altra documentazione dallo stesso SUAP (il regolamento dice “nel caso in cui l’attestato di certificazione energetica sia relativo ad impianti produttivi, è trasmesso attraverso la rete regionale degli sportelli unici per le attività produttive (SUAP)”)b) se l’ACE è prodotto ai fini di una compravendita o di una locazione un originale dell’attestato, una volta firmato dal certificatore, sarà trasmesso senza indugio (dal certificatore o dal proprietario stesso) al Comune. Si ricorda che poiché diviene inutile (vedi quanto detto alla lettera b) del paragrafo 4) l’autodichiarazione di pessima qualità energetica dell’immobile, cesserà anche la necessità di inviare la stessa alla Regione.

5) La vigilanza del Comune.

Competenti a vigilare sulla attività di certificazione energetica e sugli attestati prodòtti sonoi Comuni ai sensi dell’ad. 3ter della Ir 39/2005 e dell’art. 12 del regolamento

Prof. Dott. Gilberto Baldazzi

Come abbiamo visto anche in sede di nostro specifico incontro in merito, dovendo indicare quelli che sono i comportamenti che è opportuno gli amministratori di condominio assumano laddove si verifichino problematiche a seguito di opere appaltate ed attinenti alle parti comuni, possiamo rilevate quanto segue.a) – La normativa laddove si verifichino vizi nell’esceuzione:

1. prevede (art. 1667) l’obbligo dell’impresa di garantire il condominio “per le difformità ed i vizi delle opere”. In questo caso si decade dalla garanzia se viene accettata l’opera senza riserve e contestazioni;
2. prevede (art. 1669) la responsabilità dell’impresa laddove (nel solo caso di edifici, è l’ipotesi nostra) sopravvengano e vengano rilevati “gravi difetti”.

Orbene, le due ipotesi attengono ad una differente carenza dell’intervento e ne determina conseguenze sia nell’ambito dei termini per denunciare i vizi, sia nella durata della garanzia.I vizi dell’opera di cui al primo caso (art. 1667) sono quelli che non presentano particolari gravità e che possono identificarsi in tutte quelle carenze in cui si può ravvisare l’inadempimento rispetto alle specifiche clausole del capitolato:esemplificativamente “qualsiasi alterazione conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell’opera” (Cass. 6.2.2009 n° 3030).In particolare, la giurisprudenza distingue tra questi vizi, affermando che essi consistono o nella mancanza di modalità e qualità particolari che debbono inerire all’opera mentre le difformità consistono in una discordanza dalle prescrizioni contrattuali. Così la scadente qualità dei materiali impiegati, così in tutti quegli interventi che mancano per il completamento delle opere.Proprio perché questi difetti sono facilmente rilevabili e non attengono alla struttura stessa dell’edificio, i termini per le eccezioni verso l’appaltatore sono ridotti e cioè occorre denunciare i vizi entro 60 giorni dalla scoperta, tenuto conto che da essa denuncia cominciano a decorrere i due anni per agire e per conseguire un provvedimento giudiziale che potrà avere come suo contenuto la condanna dell’appaltatore ad eliminare le carenze a sue spese ovvero che il prezzo dell’appalto sia proporzionalmente (al costo delle opere di ripristino) ridotto.E’ fatto sempre salvo il risarcimento del danno, che attiene ad effetti che si sono manifestati al di là della succesiva riparazione o corresponsione del costo delle opere riparatorie.Va detto che gli amministratori debbono essere ben coscienti che la raccomandata di denuncia dei vizi determina, come detto, il decorso dei termine per l’azione.Cosa ben diversa sono i gravi difetti di cui all’art. 1669 c.c.: essi si qualificano come quelle carenze la cui gravità deriva dalla circostanza che sono stati rilevati nell’ambito “di edifici e di altre cose immobili destinati per loro natura a lunga durata”.Qui il vizio si qualifica non solo per la sua gravità, ma per la sua connessione con l’immobile: sul presupposto che i vizi rilevati su un immobile siano più rilevanti stanti le aspettative della maggior durata dell’opera.I gravi difetti sono stati dalla giurisprudenza assai estesi nella loro casistica ed in concreto se il difetto attiene ad un appalto su un immobile, ne consegue quasi sempre la sua gravità, essendo attinente ad un oggetto destinato a durare.Questo è lo spirito della normativa, che proprio perché si riferisce ad un interesse generalizzato (la durata degli immobili), legittima l’amministratore ad iniziative in un lasso ben maggiore di tempo.Infatti, in questo caso, la denuncia dei vizi deve essere eseguita entro un anno dalla scoperta e l’azione va iniziata entro un anno dalla denuncia: ma qui è la novità e la differenza, il tutto (denuncia ed azione) valgono per un periodo di dieci anni dal compimento dell’opera: e quindi nello spazio di tempo ove potranno manifestarsi, proprio perché gravi e rilevanti, i vizi.Secondo la giurisprudenza sono gravi difetti “quelli che determinano un apprezzabile menomazione del bene” ovvero “ne pregiudicano in modo grave la fruizione menomandone il normale godimento ed impedendo l’utilità cui la cosa è destinata”.L’evoluzione delle sentenze in materia ha peraltro già esteso la casistica dei gravi difetti: talché, esemplificativamente, i difetti alla pavimentazione del lastrico solare, i vizi del riveitimento esterno, i difetti della canna fumaria, l’inadeguatezza ricettiva delle tubazioni pluviali o fognarie, i vizi degli infissi, la carenza dell’impianto di riscaldamento divengono gravi proprio perché attinenti ad immobili e quindi oggetti “destinati a durare”.Debbo poi precisare che la denuncia dei vizi decorre dalla “piena conoscenza degli stessi”, per cui nei casi di dubbio, è meglio attendere l’esito di una perizia (giudiziale o stragiudiziale) e poi da essa far decorrere il termine per le due azioni (biennale o decennale) invece che denunciare in forma generica apparenze di difetti che possono essere solo generiche o superficiali: posto, come detto, che dalla denuncia decorre il termine per l’azione (e, quindi, la prescrizione del diritto relativo).

Firenze, 10 Febbraio 2010Dott. Gilberto Baldazzi

La legge 392/78 (c.d. dell’equo canone) continua a spiegare ogni effetto per quanto attiene ai rapporti di locazione per uso diverso dall’abitazione (esclusi box auto ed altri).Vogliamo trattenerci sulle questioni attinenti il rapporto locativo per attività con contatti con il pubblico o per attività alberghiera per quanto disciplinato dall’art. 34 della legge citata che recita:

“in caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili (quelli indicati ndr)…che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento  o disdetta o recesso del conduttore (quindi se non dipende da morosità o unilaterale cessazione da parte del conduttore ndr) il conduttore ha diritto ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto”.

Quindi anche se il rapporto si conclude per la sua naturale scadenza e a maggior ragione se il rilascio è richiesto dal proprietario e salvo che non si fosse in presenza di disdetta da parte del conduttore o cessazione del rapporto per sua morosità, le 18 mensilità dell’ultimo canone va corrisposto!Ecco perché in molti casi il locatore richiede la BUONA ENTRATA cioè una somma per consentire la stipula del contratto, una salvaguardia economica in previsione dell’esborso su ricordato (e anche per una compensazione sull’ammaloramento del bene, sull’obbligo di adeguamenti agli impianti che il legislatore impone continuamente, sull’ISTAT perduto posto che l’aggiornamento per tali contratti non è al 100% della svalutazione ma al 75%…).Un tempo la BUONA ENTRATA era considerata una clausola nulla addirittura estorsiva (penale! Anche a carico dei professionisti che predispongono il contratto…) ma ora la Giurisprudenza ha cambiato orientamento essendo la clausola un presupposto economico liberamente definibile fra le parti, certo in presenza di una totale trasparenza (niente “nero”! insomma!).Un plauso al legale del proprietario (avv. Alessandro Traversi di Firenze che ha evidenziato la libertà di contrattazione nella stipula) ciò ha convinto anche il Pubblico Ministero Luca Turco che ha chiesto l’assoluzione dell’imputato accolta dal Tribunale. Non crediamo che la Cassazione possa invertire tale inequivocabile orientamento.

La vicenda vista iure condendo dalla Magistratura di merito (la Cassazione speriamo ponga la parola fine alla questione) con le decisioni fra l’altro dei tribunali di Milano (3/4/08 n° 4421) e già di Roma (27/9/05) pare evidenzi la natura civilistica del rapporto teso a convenire la locazione ad enti o aziende per soggiorni abitativi specie di collaboratori o altri.A nostro avviso è bene stipulare contratti nel rispetto dei parametri di cui alla Legge 431/98 art. 5 Comma 1 (contratti concordati Transitori) invocando tuttavia l’applicazione del canone e durata del rapporto quale libera trattativa ex normativa libro IV capo VI del Codice Civile ciò ad evitare che una decisione negativa sulla rilevanza civilistica possa ricondurre poi il rapporto a un “normale” contratto che la legge citata ricondurrebbe alla durata di 8 anni (4+4!)

È tutt’ora in vigore il disposto di cui all’art. 51 della Legge 16/1/03 n°3 che vieta il fumo nei locali chiusi non privati.Poiché sono stati definiti come “non privati” in quanto aperti al pubblico le scale, ascensori, sale riunioni ecc. condominiali il divieto è tuttora imperante e spetta all’amministratore l’obbligo di vigilanza.

Il coniuge già comproprietario della casa se all’acquisto in comunione del bene non fruì delle agevolazioni “prima casa” può invocare la esclusione dagli oneri di registro e ipotecari con il mero pagamento della quota fissa di € 168,00 purché non possegga ulteriori titoli di diritto immobiliare nel comune di residenza.Tale vantaggio si estende agli altri eredi prescindendo dalla loro situazione patrimoniale.

La legge 18 ottobre 2001 n. 383 ha introdotto delle importanti novità riguardo alla disciplina fiscale sulle successioni abolendo l’imposta sulle successioni e le donazioni in particolare per le successioni aperte ed agli atti  di successione stipulati a partire dal 25 ottobre 2001.Per quanto riguarda le successioni l’art. 13 comma 1 della suddetta legge, prevede che l’imposta sulle successioni non è più dovuta indipendentemente dal valore o dal grado di parentela intercorrente tra il de cuius e i beneficiari. Pertanto sui beni immobili e sui diritti reali immobiliari compresi nell’attivo ereditario sono dovute solamente le imposte ipotecarie (2%) e catastali (1%) commisurate al valore lordo degli immobili e dei diritti reali immobiliari con un importo minimo di € 129,11, senza pertanto tenere conto di eventuali passività gravanti sugli immobili stessi.Una grande novità introdotta dalla nuova normativa circa la determinazione dell’asse ereditario scaturisce dal non dover più ricomprendere nell’attivo ereditario i beni soggetti ad imposta che il de cuius aveva alienato nei sei mesi antecedenti alla sua morte e neppure si considerano più di esclusva proprietà ai fini della determinazione dell’attivo ereditario conti correnti titoli cointestati che adesso, in mancanza di prova contraria si considerano ripartiti in parti uguali tra i contestati e quindi concorrono a formare l’attivo ereditario esclusivamente per la quota di competenza del de cuius.Tali provvedimenti concorrono a ridurre sensibilmente la base imponibile alleggerendo conseguentemente il carico fiscale di ciascun erede.Per quanto riguarda la dichiarazione di successione questa va presentata esclusivamente in presenza di immobili o diritti immobiliari presso l’Ufficio delle Entrate di competenza dell’ultima residenza del de cuius. Inoltre non è più prevista la dichiarazione ai fini dell’imposta Comunale sugli immobili (ICI), poiché sarà compito dell’Ufficio Finanziario che ha ricevuto la dichiarazione di successione trasmetterne copia ai comini interessati.Per quel che riguarda la nuova normativa sulla donazione, sempre l’art. 13 comma 1 prevede che l’imposta sulle donazioni o altre liberalità di beni e diritti è esclusa per gli atti di liberalità tra vivi effettuati nei confronti del conuige, dei parenti in linea retta e degli altri parenti fino al quarto grado. Mentre per gli atti verso tutti gli atti soggetti si applicano le imposte sui trasferimenti applicate per le operazioni a titolo oneroso (imposta di registro) eccedente € 180.759,91, qualore il valore della quota spettante a ciascun beneficiario sia superiore a € 180.759,91. Detto limite è elevato a € 516.459,90 nel caso in cui il beneficiario sia un portatore di handicap ai sensi della legge 104/1992 (come modificato dalla legge 162/1998).Importante novità è l’estensione dell’agevolazione “prima casa”, in particolare qualora l’oggetto della successione o della donazione riguardi il trasferimento della proprietà di una abitazione non di lusso destinata ad abitazione principale e se il beneficiario abbia quei requisiti stabiliti dalla norma riguardante le agevolazioni per l’acquisto della casa (legge 342/2000 art. 69 comma 3) allora il beneficiario corrisponderà le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (€ 168 per l’imposta ipotecaria e € 168 per l’imposta catastale) e non più proporzionale pari complessivamente al 3% del valore catastale dell’immobile. Nel caso in cui i beneficiari siano più di uno, onde ottenere l’estensione dell’agevolazione prima casa è sufficiente che almeno uno dei beneficiari abbia i requisiti previsti.È utile ricordare quali siano i requisiti necessari per beneficiare dell’agevolazione prima casa, il beneficiario deve avere la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile entro un anno dall’acquisto a titolo gratuito o moris causa; in detto comune il beneficiario non deve possedere neppure per quote un’altra abitazione; il beneficiario non deve essere titolare nemmeno per quote di un’altra abitazione acquistata, anche a titolo oneroso, con il beneficio di prima casa su tutto il territorio nazionale; infine il beneficiario deve mantenere la titolarità dell’immobile per almeno cinque anni.