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La riserva di legge sull’obbligo della mediazione da parte del conciliatore presso gli organismi di conciliazione, non è stata “intaccata” dalla novella “NEGOZIAZIONE ASSISTITA” A CURA DEI LEGALI…Infatti la mediazione è ancora del tutto OBBLIGATORIA per le materie previste dalla legge (condominio, locazione, comodato, rapporti bancari, successioni ecc.); la NEGOZIAZIONE ASSISTITA da parte dei legali è introdotta nelle materie per le quali la mediazione era “facoltativa” come liti per natanti, circolazione stradale e recuperi crediti fino a € 50.000,00 (per cui paradossalmente oltre tale importo è di nuovo possibile la mediazione…!)Si noti che di recente la giurisprudenza ha confermato che la mediazione non può essere semplicisticamente denegata (mancata partecipazione, lettere di disinteresse ecc.) pena la “delegata” da parte del giudice che non considera in tali casi attivabile l’azione giudiziaria e non accetta quindi che la procedura non sia stata assolutamente formalmente tenuta con la partecipazione delle parti e dei legaliNovità è semmai la modifica che prevede che gli organismi svolgano la procedura gratuitamente in tale ipotesi di fallimento al primo incontro se non per le spese vive sostenute.(Dal “blog” risposte a quesiti del sito dello studio prof. Gilberto Baldazzi ‘www.studiobaldazzi.it’.)

In un recente simposio organizzato da UPPI a Roma illustri giuristi hanno chiarito come il regolamento “così detto contrattuale” altro non è che un normale regolamento che disciplina l’uso delle cose comuni ove è ospitata una eventuale serie di limitazioni al diritto di proprietà (ad esempio il divieto di un particolare uso dei beni comuni ecc.)Orbene ancorché “contrattuale” la disciplina degli usi sarà modificabile con le maggioranze di cui al 2° comma dell’art. 1136 del c. civile mentre i “patti” limitativi potranno essere modificati con il concorso dell’unanimità dei condomini.Si noti che tale regolamento di solito predisposto dal venditore e trascritto in Conservatoria dei Registri Immobiliari avrà valore per i “patti” anche nei confronti dei successivi acquirenti; quello approvato all’unanimità in forma civilistica e non trascritto avrà valore ove gli acquirenti di volta in volta vi aderiscano!

Responsabilità nel condominio per lavori in quota: non solo sui tetti (in tal caso vedasi la normativa speciale per il posizionamento della “linea vita”)

Il condominio e l’amministratore oltre alle responsabilità nei confronti di lavoratori dipendenti come il portiere vi è anche quella prevista dal decreto legislativo 81/2008, Testo Unico della Sicurezza sul Lavoro, ciò si verifica quando il condominio commissiona, con un contratto d’appalto (ancor più grave nel contratto d’opera con un operatore occasionale) per lavori edili o similari di natura civile, vale a dire cantieri temporanei o mobili, che rientrano o simili a quelli previsti nel Titolo IV del Testo Unico.In tali vesti, qualora avvengano incidenti e infortuni all’interno del cantiere, l’amministratore, ed economicamente i condomini, è responsabile sia dal punto di vista civile che penale.Per questo motivo, è suo compito verificare l’idoneità tecnico-professionale delle dei soggetti e/o imprese coinvolte e garantire le migliori condizioni di sicurezza dei luoghi di lavoro.In particolare, la recente sentenza della Cassazione penale (42347/2013) ha specificato che l’amministratore assume la posizione di garanzia propria del datore di lavoro nel caso in cui «proceda direttamente all’organizzazione e direzione di lavori da eseguirsi nell’interesse del condominio stesso». Ma anche ove non proceda direttamente, non è esonerato quale “committente” all’osservanza di quanto stabilito dall’articolo 26 del Dlgs 81/2008 (obblighi di verifica della idoneità tecnica-professionale dell’impresa appaltatrice, di informazione, di collaborazione e cooperazione). Ciò a prescindere dal fatto che l’appalto dei lavori sia deciso attraverso una delibera assembleare o sia invece oggetto di una spontanea iniziativa dell’amministratore, nell’ambito dei suoi poteri conservativi e di urgenza, salvo ratifica assembleare (come l’articolo 1130, comma 1, numero 4, del Codice civile o articolo 1135, comma 2, del Codice civile).Riguardo alla sicurezza dei luoghi di lavoro, particolarmente delicati sono gli interventi in quota, (accesso su ponteggi o elevatori per prestare opere come la potatura di alberi, in tal caso il noleggiatore del ponteggio deve impedire l’accesso a soggetti diversi dall’utilizzatore e ove questi noleggi la struttura la responsabilità si incrementa..) vale a dire tutti quei lavori «che espongono il lavoratore al rischio di caduta da una quota posta ad altezza superiore a 2 metri rispetto a un piano stabile». (articolo 107 del Dlgs 81/08).

Il nuovo articolo 1129 10° COMMA del Codice in luogo del vecchio testo sulla durata annuale della funzione di amministratore, recita:”L’INCARICO DI AMMINISTRATORE HA DURATA DI UN ANNO E SI INTENDE RINNOVATO PER EGUALE DURATA”.Il testo non precisa che ciò sia per una volta sola e di seguito il Codice approfondisce il meccanismo di nuova nomina solo in caso di revoca o dimissioni.Ergo l’amministratore necessario per legge non essendovi più nell’Istituto giuridico del condominio la prorogazio nell’incarico, rimane in carica fino a revoca o dimissioni.Libera l’assemblea di revocare il mandato in qualsiasi momento con la particolarità che l’incarico per l’ultima nomina formale avvenuta prima della introduzione della nuova legge, avrebbe una riserva biennale per cui la revoca anticipata comporta l’obbligo di erogare il compenso per il secondo anno, nel caso di revoca alla scadenza del primo anno!Similmente comunque ove la revoca avvenisse “durante” l’esercizio e quindi con il compenso fino alla fine del mandato.

Dopo aver escluso l’allegazione APE ai contratti (DL 145/2013) il nuovo Dlgs 175/2014 rende di nuovo obbligatoria l’allegazione con sanzioni… di fatto eludendo la possibilità della registrazione telematica dei contratti.Pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Decreto legislativo 21 novembre 2014, n. 175 “Semplificazione fiscale e dichiarazione dei redditi precompilata”È stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale di venerdì (G.U. n. 277 del 28.11.2014), il Decreto legislativo 21 novembre 2014, n. 175 “Semplificazione fiscale e dichiarazione dei redditi precompilata” che entrerà in vigore il prossimo 13 dicembre (all.1).Si segnala che l’art. 33 modifica i criteri da utilizzare per l’individuazione degli immobili residenziali per i quali è possibile usufruire delle agevolazioni “prima casa”: è, infatti, previsto che l’aliquota IVA agevolata del 4% trovi applicazione per le abitazioni classificate o classificabili nelle categorie catastali diverse da quelle A1, A8, A9 (prima si faceva riferimento, per l’esclusione dell’IVA agevolata, agli immobili “di lusso”, secondo i criteri individuati dal D.M. 2 agosto 1969).L’art. 34, invece, apporta lievi modifiche ai meccanismi di controllo sugli adempimenti previsti in materia di APE (attestato di prestazione energetica). Viene, infatti, modificato l’art. 6, comma 3, del D.lgs.n.192/2005, in precedenza modificato dal Decreto “Destinazione  Italia” (D.L.n.145/2013), come da comunicazione del Centro Studi del 27.12.2013.Il D.L. n.145/2013 era intervenuto, sulla norma indicata, eliminando la sanzione della nullità per i contratti di compravendita e di locazione a cui non era allegato l’attestato di prestazione energetica e disponendo l’obbligo di allegazione dell’APE per i contratti di compravendita e per quelli di locazione ad eccezione delle locazioni di singole unità immobiliari; chiariva, altresì, che l’obbligo di inserimento della dichiarazione con cui l’acquirente od il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione (comprensiva dell’attestato) relative alla prestazione energetica, non sarebbe stato più previsto per i contratti di locazione non soggetti a registrazione, mentre rimaneva per i contratti di compravendita, per gli atti di trasferimento a titolo oneroso e per i nuovi contratti di locazione, appunto, soggetti a registrazione.A seguito dell’introduzione delle sanzioni, il D.L. n.145/2013, aveva contestualmente previsto che, a prescindere dal pagamento della sanzione, il soggetto inadempiente avrebbe comunque dovuto presentare copia della dichiarazione o dell’APE nei successivi 45 giorni.Fermi restando, dunque, gli obblighi di allegazione e dichiarazione richiamati, l’art. 34 del  D.lgs.175/2014 precisa che la presentazione di copia della dichiarazione o dell’APE, dopo l’avvenuta contestazione, deve effettuarsi al Ministero dello Sviluppo Economico.Sulla base del nuovo decreto legislativo, al Ministero dello Sviluppo Economico è demandato anche l’accertamento e la contestazione dell’inadempimento, previa trasmissione, da parte dell’Agenzia delle Entrate, delle informazioni acquisite con la registrazione dei contratti.Viene meno, quindi, la funzione di accertamento e contestazione in precedenza prevista in capo alla Guardia di Finanza e direttamente all’Agenzia delle Entrate (D.L.n.145/2013).L’art. 34 del D.lgs.175/2014 prevede, inoltre, che l’Agenzia delle Entrate trasmetta al Ministero dello Sviluppo Economico anche i dati relativi ai contratti registrati dal 24 dicembre 2014 (data di entrata in vigore del D.L.n.145/2013 che aveva introdotto, appunto le sanzioni amministrative in luogo della nullità in caso di violazione degli obblighi in materia di attestato di prestazione energetica), con la conseguenza che anche tali contratti sono sottoposti alla possibile contestazione di inadempimento in materia di attestato di prestazione energetica da parte del Ministero dello Sviluppo Economico.

INQUINAMENTO ACUSTICO PERSEGUIBILE (ART 659 Codice Penale)Diviene sequestrabile (art 321 cod, proc, penale) l’impianto di diffusione della musica nei locali notturni se all’esterno ove ivi si propaghi la rumorosità, se viene superato il limite di emissione di rumore di cui al Dpcm del 1 marzo 1991.Lo ha stabilito la Cassazione con sentenza 4466 del 30 gennaio 2014.

APE. SE OMESSA MULTE “SALATE” (DL 13.12.2013 “destinazione Italia”)L’attestato di prestazione energetica (APE) peraltro conseguibile fino a nuove disposizioni con i medesimi criteri previsti per la vecchia “ACE” può non essere allegato al contratto di compravendita ONEROSI (non esiste l’obbligo in caso di cessione a titolo gratuito) o per una durata inferiore a quattro mesi di locazione) o di locazione (oltre quattro mesi) nei quali si deve dare atto dalle parti di aver conseguito il documento e in alternativa deve essere consegnato almeno entro 45 giorni.In caso di omissione la sanzione in solido e in parti uguali in capo ai contraenti, è prevista nella misura del “range” fra 3 mila e 18 mila Euro senza che tale sanzione faccia venir meno comunque l’obbligo di conseguire l’attestato.Nelle locazioni di singole unità immobiliari la multa oscilla fra 1000 e 4000 euro e della metà nei casi di contratti concordati (della durata iniziale di tre anni)

Con provvedimento ministeriale (decreto del Ministero dell’Economia del 12.12.2013 GU 292 del 13.12.2013) la misura del saggio degli interessi legali di cui all’art. 1284 del Codice Civile è nella misura dell’!% a partire dal 1° gennaio 2014.

Il Decreto 23.12.2013 del Ministero dell’Economia (GU303 del 28.12.2013) ha introdotto le valutazioni che passano da 0 a 20 anni al coefficiente 95% da 64 a 66 anni al 50% da 93 a 99 al 10% e mediamente per valori intermedi

La detrazione per interventi edilizi in abitazioni e pertinenze (TUIR art 16 bis e LEGGE 147 – 2013 art. 1 comma 139) sono quelli definiti dall’art. 3 comma 1 del Testo unico dell’Edilizia (Dpr 380 – 2001) quindi manutenzione straordinaria mentre quella ordinaria prevede tale beneficio sono per le parti condominiali del fabbricato purché destinato prevalentemente ad uso abitativo.Si noti che la manutenzione straordinaria esiste anche se l’intervento non interessa l’intera unità immobiliare; ad esempio è manutenzione straordinari il rifacimento completo del bagno con sostituzione di tubature ma non lo è la sostituzione dei sanitari eccSi noti che con circolare 29/E del 2013 l’Agenzia delle Entrate ha escluso il beneficio per realizzazione di autorimesse e posti auto eliminazione delle barriere architettoniche misure di salvaguardia contro atti illeciti cablature per l’inquinamento acustico risparmi energetici (salvo altre disposizioni) misure antisismiche bonifica dell’amianto.